Quais são os riscos de adquirir um imóvel sem assessoria jurídica?

Vai comprar um imóvel? É possível saber antecipadamente se você terá ou não problemas jurídicos após realizar a compra.

Imagine você e sua família instalados em um imóvel que comprou, ou visualize você iniciando obras em um terreno que adquiriu, não importa se são aquisições recentes ou feitas há alguns anos, e de repente você é surpreendido com um Oficial de Justiça na porta de sua residência, com uma decisão judicial em mãos afirmando que a aquisição que você fez não tem valor jurídico.

Não é uma situação rara.

Para se evitar ou, quando menos, reduzir os riscos de se experimentar frustrações e prejuízos econômicos na aquisição de um imóvel, você deve contratar um advogado especializado em direito imobiliário para analisar juridicamente o negócio jurídico que você está prestes a realizar.

Aqueles que não fazem uma análise jurídica prévia do imóvel que pretende adquirir, e da idoneidade do vendedor – principalmente financeira –, assumem desnecessariamente riscos de perder todo o dinheiro investido na compra do imóvel, além de ter que custear defesas e ações judiciais na tentativa de recuperar o valor investido.

Essa complexa análise de negócios imobiliários é chamada de due diligence imobiliária, traduzindo-se como “devida diligência”, ou seja, o cuidado prévio tido pelo adquirente prudente que deseja saber previamente se, assinando a compra de um imóvel, sua mais nova aquisição estará de acordo com o ordenamento jurídico.

A função de uma due diligence imobiliária é analisar o negócio imobiliário sob todas as perspectivas jurídicas possíveis, enxergando as mais variadas questões que possam trazer riscos e prejuízos econômicos para o adquirente.

Por meio da análise de diversas certidões relativas ao imóvel e seu proprietário – tanto o atual quanto os anteriores –, é possível mapear eventuais riscos na aquisição do imóvel e, ao encontrar o apontamento indicativo de problemas, o advogado oferece ao adquirente os meios de eliminá-los ou reduzi-los, indicando os melhores instrumentos e medidas para isso.

São realizadas diversas análises pelo advogado antes de entregar o relatório da due diligence imobiliária ao adquirente, como, por exemplo:

  • a busca de credores do vendedor; se existentes busca-se pela origem do débito, seu valor e sua potencialidade de oferecer riscos à transação imobiliárias;
     

  • a busca de ações judiciais que possam recair futuramente sobre o imóvel que se pretende adquirir;
     

  • a procura por possíveis invalidações, anulações e impedimentos nas aquisições anteriores do imóvel;
     

  • a análise da possibilidade de fraudes;
     

  • procura por eventuais passivos, impeditivos ambientais, restrições e limitações da propriedade, gravames 

etc.

São inúmeras as adversidades passíveis de serem encontradas em negócios imobiliários.

Agindo de forma preventiva, através da due diligence imobiliária realizada por um profissional qualificado, evita-se a ação reativa, mais onerosa, onde o adquirente frustrado teria que buscar o Poder Judiciário para desfazer o negócio irregular e recuperar o valor investido.

O modo mais seguro de adquirir um imóvel é prevenindo-se por meio da due diligence imobiliária, eliminando, reduzindo, ou, ao menos, conhecendo previamente os riscos do seu negócio.

Matrícula em mãos

A certidão de matrícula é o documento que contém todo o histórico de registros de um imóvel. Por isso, não adianta você ter em mãos uma certidão de matrícula que foi emitida há anos, pois muitos registros podem ter ocorrido desde a emissão dessa certidão.

Assim, para ter certeza da atual situação registral de um imóvel, quem é o seu real proprietário, quais são os ônus que gravam esse imóvel (penhoras, hipotecas, garantias etc.), é preciso ter uma certidão atualizada em mãos. Aconselha-se a ter uma certidão que não tenha sido emitida há mais de 30 dias.

A certidão digital, que tem o mesmo valor da de papel, pode ser adquirida por meio do site https://registradores.onr.org.br. Já a certidão em papel, você pode adquirir diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da cidade onde se localiza o imóvel.

É com esse documento que o advogado inicia a análise de riscos da aquisição (due diligence imobiliária).

O profissional que fará a auditoria da documentação imobiliária analisará cada um dos registros contidos na certidão.

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O profissional que fará a auditoria da documentação imobiliária analisará cada um dos registros contidos na certidão.

Isso significa que não se deve analisar apenas o último registro, aquele que consta a última alienação e o atual proprietário, mas, também, os registros das aquisições anteriores, pois a validade da última aquisição depende da validade dos registros anteriores.

 

O vendedor é o proprietário?

Com a matrícula em mãos, o primeiro passo é verificar se o nome da pessoa que está vendendo o imóvel é o mesmo nome que consta na certidão de matrícula como proprietário.

Essa é uma verificação que você pode fazer com a simples leitura da certidão.

O advogado, contudo, verificará não apenas se o vendedor é o proprietário, mas, também, se existe alguma situação jurídica que coloca em dúvida o direito de propriedade do vendedor.

esmo que o nome do vendedor conste como proprietário do imóvel na matrícula, existem situações que podem fazê-lo perder o bem, como, por exemplo, o fato de o vendedor ter comprado o imóvel faltando algum requisito jurídico que passou despercebido pelo cartório, ou seja, esse vendedor está na matrícula como proprietário, mas não deveria.

Situações como esta podem ter ocorrido nas aquisições anteriores. Assim, o advogado estudará não apenas a forma e os requisitos que tornaram o vendedor proprietário do imóvel, mas, também, analisará as aquisições dos antigos proprietários, para verificar se essas aquisições foram realizadas da forma correta.

Agora, se o nome do vendedor não aparece como proprietário na certidão da matrícula, o imóvel se encontra irregular. O vendedor precisa ser o proprietário, caso contrário não será possível fazer a escritura pública de compra e venda.

 

Compra de posse (cessão de posse)

A aquisição de posse é um negócio arriscado.  A posse tem o seu valor econômico e jurídico, mas o fato de esse direito não poder ser registrado torna difícil a sua análise.

Antes de se decidir por comprar a posse de um imóvel e fazer um contrato de cessão de posse, o mais importante para o comprador (chamado de “cessionário” no contrato) é conseguir documentos com o vendedor (chamado de “cedente” no contrato) que comprovem que ele é realmente possuidor do imóvel e que ele exerce esse direito de posse de forma exclusiva, ou seja, não há mais possuidores além dele.

 

Alguns documentos básicos que se deve pedir ao vendedor:

  • Cópia do contrato ou escritura que ele assinou quando adquiriu a posse;

  • Cópia de guias e comprovantes de pagamento de IPTU ou ITR;

  • Cópia de comprovante de endereço, para provar que recebe serviços ou produtos nesse imóvel em seu nome;

  • Fotos antigas do imóvel;

  • Cópia de guias e comprovantes de contas de consumo em seu nome, ou, ao menos.

E se for um terreno?

A compra de posse de terreno é, sem dúvidas, ainda mais arriscada que a compra de posse de uma casa.

Geralmente, aquele que possui um terreno durante muitos anos e não é o seu proprietário, tem dificuldades em provar o seu direito sobre o imóvel.  Se vê por aí muitos vendedores que se dizem possuidor de um terreno, mas que não pagam nem os impostos que incidem sobre o imóvel, dificultando ainda mais a prova de que realmente têm direitos sobre o que pretendem vender.

Deve-se perguntar ao vendedor o que ele tem feito com o terreno durante todos esses anos. Usa para pastagem de animais? Arrenda a área para outras pessoas explorá-la para fins agrícolas? Existe algum projeto de construir neste terreno? Os vizinhos o conhecem e respeitam as divisas como se o vendedor fosse realmente o proprietário do terreno?

Se o vendedor disser que apenas cuida do terreno por muitos anos e não tiver nada em mãos para provar a sua posse, corre-se o risco de adquirir posse de alguém que não é possuidor, aumentando as chances de perder esse imóvel futuramente.

Uma pessoa que possui um terreno durante quinze anos ou mais, como se fosse seu, sem oposição de quem quer que seja, poderá ter direito de usucapir o imóvel, ou seja, tornar-se efetivamente o proprietário desse terreno por meio do reconhecimento da usucapião.

 

Para ter sucesso numa ação de usucapião é preciso provas.  Não adianta comprar a posse de uma pessoa que se diz possuidora por mais de quinze anos se ela não apresentar qualquer prova do que diz. Se o vendedor não tem provas de que exerceu posse sobre o imóvel durante todo esse tempo, é o novo adquirente que terá que juntar provas durante quinze anos para se tornar proprietário um dia.

O maior problema na compra de posse é o fato de sempre existir a possibilidade do real proprietário do imóvel aparece um dia e reivindicar o imóvel para si.

O maior problema na compra de posse é o fato de sempre existir a possibilidade do real proprietário do imóvel aparece um dia e reivindicar o imóvel para si. A defesa de um possuidor nesses casos é alegar usucapião (“você abandonou o imóvel e eu cuidei dele como se fosse meu por mais de quinze anos”). Mas se não houver provas disso, terá que devolver o imóvel.

Muito deve ser analisado antes de comprar a posse de um terreno. O vendedor da posse pode ser alguém que nunca teve a posse do imóvel como pode ser alguém que realmente tomou conta de um terreno abandonado pelo proprietário há mais de quinze anos. O vendedor pode ser um invasor do imóvel, ou simplesmente alguém que se ocupou de um imóvel abandonado e passou a exercer uma posse clandestina, apenas abaixando a grama de vez em quando, ou mesmo construindo, plantando, arrendando, dando uma função ao bem. Pode ser, também, que o vendedor tenha um título de posse, seja ele o último numa sequência de contratos de compra e venda sem registro que teve início com o real proprietário, caso em que se terá mais segurança na aquisição.

Como a posse não é um direito que possa ser registrado, o comprador corre o risco de o vendedor não ser o único possuidor do imóvel. Compra-se o terreno e no dia seguinte aparece outra pessoa se dizendo possuidor e querendo a parte dele do valor pago.

Pode ser que esse imóvel tenha matrícula própria, onde se pode descobrir quem é o real proprietário e, quem sabe, fazer a compra diretamente com ele e com o possuidor, regularizando de vez a situação, como pode não ter matrícula própria e se tratar de uma área pertencente a um loteamento ilegal e ficar a mercê de ser expulso por ordem judicial (nos casos mais graves).

As situações variam de caso a caso. Nunca deixe de consultar um advogado imobiliário se desejar adquirir a posse de um imóvel.