Não arrisque o seu patrimônio.
Invista em um negócio seguro e vantajoso.
Se você está pensando em comprar, investir ou negociar um imóvel, saiba que é importante ter segurança jurídica nesse processo. Com assessoria especializada, você pode ter certeza de que está fazendo um negócio seguro e vantajoso.
Nós oferecemos análises jurídicas completas de imóveis, para que você tenha todas as informações necessárias antes de fechar qualquer acordo.
Não é qualquer irregularidade que prejudica negócios imobiliários. Com assessoria jurídica adequada, a regularização do imóvel pode fazer parte das suas negociações, o que pode deixar seu negócio ainda mais vantajoso.
Cuidamos de todas as etapas do processo de negociação, desde as negociações iniciais até o efetivo registro da sua aquisição, para que você não precise se preocupar com nada. Elaboramos contratos, analisamos minutas e escrituras, coletamos assinaturas, providenciamos documentação atualizada e ajuizamos ações judiciais se necessário.
Com anos de experiência no ramo imobiliário, sabemos tudo o que você necessita para fechar o melhor negócio. Somos especialistas em garantir a segurança jurídica dos nossos clientes em todos os tipos de negociações imobiliárias.
Preciso de advogado para negociar um imóvel?
Nas negociações envolvendo imóveis é extremamente recomendável que você contrate um advogado para lhe auxiliar no processo. O advogado poderá verificar a documentação do imóvel, garantindo que não haja nenhum problema ou pendência que possa comprometer o negócio.
Além disso, o advogado poderá orientá-lo sobre os procedimentos legais e os documentos necessários para a aquisição do imóvel.
É importante lembrar que, mesmo que não seja obrigatório contratar um advogado para comprar um imóvel, esse profissional é de extrema importância para garantir que você não enfrente problemas futuros, incluindo a perda do imóvel e do valor investido.
Não conclua transações imobiliárias sem consultar um especialista.
Em transações envolvendo imóveis, cada detalhe importa.
Nossa equipe especializada cuida de todos os aspectos legais do seu negócio, desde consultas e análises para as negociações iniciais, posteriores recomendações e elaborações de minutas, até a conclusão do negócio, com a outorga da escritura pública definitiva e registro.
Assim, você pode ter a certeza de que o seu negócio será feito com o máximo de cuidado e profissionalismo.
Na hora de fazer um negócio imobiliário, é fundamental contar com a proteção legal adequada. Nós oferecemos assessoria jurídica completa para assegurar que todas as etapas da transação sejam feitas dentro da lei, protegendo seus interesses e minimizando riscos.
Com nossa assessoria jurídica, você não precisa se preocupar com nada na hora de fazer um negócio imobiliário. Nós cuidamos de todos os detalhes para garantir que sua transação seja concluída da forma mais segura e eficiente possível.
Conte conosco para proteger seus interesses e seus investimentos.
Quais são os riscos de adquirir um imóvel sem assessoria jurídica?
Ao negociar a compra ou venda de um imóvel, é fundamental realizar análises e avaliações cuidadosas antes de fechar qualquer acordo.
Aceitar uma oferta sem realizar as devidas análises pode representar riscos significativos, que podem resultar em problemas financeiros e jurídicos no futuro.
A seguir, destacamos alguns dos principais riscos envolvidos em aceitar um imóvel sem realizar as análises adequadas.:
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O imóvel pode estar envolvido em questões legais, como disputas de propriedade ou pendências judiciais. Caso essas questões não sejam devidamente investigadas, o novo proprietário pode acabar sendo envolvido em um processo legal, o que pode resultar em uma grande dor de cabeça e custos elevados;
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O imóvel pode estar associado a dívidas e pendências, como impostos atrasados, multas ou taxas não pagas. Ao aceitar o imóvel sem checar a situação, o novo proprietário pode acabar assumindo essas dívidas e pendências, o que pode resultar em um grande prejuízo financeiro;
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Pagar mais do que o preço justo pelo imóvel, devido à falta de negociação e orientação adequadas;
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Assinar um contrato com cláusulas prejudiciais sem saber, o que pode levar a problemas futuros;
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Enfrentar dificuldades na transferência da propriedade, devido à falta de orientação sobre os procedimentos legais necessários;
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A falta de uma verificação minuciosa da documentação do imóvel pode resultar em problemas graves, como a descoberta de fraudes ou irregularidades. Caso isso ocorra, o novo proprietário pode ter que enfrentar processos legais e custos elevados para regularizar a situação.
Em resumo, a assessoria jurídica é fundamental para garantir que a compra de um imóvel seja segura, eficiente e justa.
Então, se vai comprar um imóvel, ou aceitá-lo em uma negociação, saiba que é possível saber antecipadamente se você terá ou não problemas jurídicos após realizar o negócio.
Imagine o seu negócio concluído. Agora, você é proprietário do imóvel que negociou. De repente você é surpreendido com um Oficial de Justiça na porta de sua residência, com uma decisão judicial em mãos afirmando que a aquisição que você fez não tem valor jurídico.
Acredite, essa não é uma situação rara.
Para se evitar ou, quando menos, reduzir os riscos de se experimentar frustrações e prejuízos econômicos na aquisição de um imóvel, você deve contratar um advogado especializado em direito imobiliário para analisar juridicamente o negócio jurídico que você está prestes a realizar.
Aqueles que não fazem uma análise jurídica prévia do imóvel que pretende adquirir, e da idoneidade do vendedor – principalmente financeira –, assumem desnecessariamente riscos de perder todo o dinheiro investido na compra do imóvel
Essa complexa análise de negócios imobiliários é chamada de due diligence imobiliária, traduzindo-se como “devida diligência”, ou seja, o cuidado prévio tido pelo adquirente prudente que deseja saber previamente se, assinando a compra de um imóvel, sua mais nova aquisição estará de acordo com o ordenamento jurídico.
A função de uma due diligence imobiliária é analisar o negócio imobiliário sob todas as perspectivas jurídicas possíveis, enxergando as mais variadas questões que possam trazer riscos e prejuízos econômicos para o adquirente.
Por meio da análise de diversas certidões relativas ao imóvel e seu proprietário – tanto o atual quanto os anteriores –, é possível mapear eventuais riscos na aquisição do imóvel e, ao encontrar o apontamento indicativo de problemas, o advogado oferece ao adquirente os meios de eliminá-los ou reduzi-los, indicando os melhores instrumentos e medidas para isso.
São realizadas diversas análises pelo advogado antes de entregar o relatório da due diligence imobiliária ao adquirente, como, por exemplo:
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a busca de credores do vendedor; se existentes busca-se pela origem do débito, seu valor e sua potencialidade de oferecer riscos à transação imobiliárias;
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a busca de ações judiciais que possam recair futuramente sobre o imóvel que se pretende adquirir;
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a procura por possíveis invalidações, anulações e impedimentos nas aquisições anteriores do imóvel;
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a análise da possibilidade de fraudes;
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procura por eventuais passivos, impeditivos ambientais, restrições e limitações da propriedade, gravames
etc.
São inúmeras as adversidades passíveis de serem encontradas em negócios imobiliários
Agindo de forma preventiva, através da due diligence imobiliária realizada por um profissional qualificado, evita-se a ação reativa, mais onerosa, onde o adquirente frustrado teria que buscar o Poder Judiciário para desfazer o negócio irregular e recuperar o valor investido.
O modo mais seguro de adquirir um imóvel é prevenindo-se por meio da due diligence imobiliária, eliminando, reduzindo, ou, ao menos, conhecendo previamente os riscos do seu negócio.
Matrícula em mãos
A certidão de matrícula é o documento que contém todo o histórico de registros de um imóvel. Por isso, não adianta você ter em mãos uma certidão de matrícula que foi emitida há anos, pois muitos registros podem ter ocorrido desde a emissão dessa certidão.
Assim, para ter certeza da atual situação registral de um imóvel, quem é o seu real proprietário, quais são os ônus que gravam esse imóvel (penhoras, hipotecas, garantias etc.), é preciso ter uma certidão atualizada em mãos. Aconselha-se a ter uma certidão que não tenha sido emitida há mais de 30 dias.
A certidão digital, que tem o mesmo valor da de papel, pode ser adquirida por meio do site https://registradores.onr.org.br. Já a certidão em papel, você pode adquirir diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da cidade onde se localiza o imóvel.
É com esse documento que o advogado inicia a análise de riscos da aquisição (due diligence imobiliária).
O profissional que fará a auditoria da documentação imobiliária analisará cada um dos registros contidos na certidão.
Isso significa que não se deve analisar apenas o último registro, aquele que consta a última alienação e o atual proprietário, mas, também, os registros das aquisições anteriores, pois a validade da última aquisição depende da validade dos registros anteriores.
Há registro de hipoteca?
A hipoteca é uma espécie de garantia. Se existe uma hipoteca registrada na matrícula significa que o imóvel continua em posse do proprietário, o devedor, mas está servindo de garantia de pagamento de uma dívida.
O devedor permanece com todos os seus direitos de proprietário, podendo, inclusive, vender o imóvel, a não ser que se trate de uma hipoteca cedular (cédula rural ou industrial hipotecária, cédula do produto rural, cédula de crédito bancário), pois quando se trata de cédula há necessidade de consentimento do credor para a venda.
O problema para o comprador e um imóvel hipotecado é que o imóvel continuará garantindo a dívida do vendedor após a compra e venda.
Assim, se o vendedor devedor não pagar a dívida com o seu credor hipotecário, o credor vai atrás do imóvel independentemente de quem detenha a sua titularidade. Por isso, apesar da existência de uma hipoteca registrada na matrícula não impedir a venda do imóvel, se o vendedor devedor não pagar a dívida com o credor hipotecário existe o risco de o imóvel ir à leilão.
Há locação registrada?
Os contratos de locação também podem ser registrados na matrícula do imóvel.
Assim, mesmo que não hajam pessoas no imóvel, pode ser que o imóvel ainda esteja locado.
Importante entender que se o imóvel estiver locado, com contrato registrado ou não, existem algumas formalidades que o vendedor/locador deve cumprir.
Se o locador quer vender o imóvel, o inquilino tem preferência na compra. Assim, o locador tem que oferecer o imóvel primeiramente ao inquilino, nas mesmas condições de preço e pagamento que pretende oferecer a qualquer outra pessoa. Para que o inquilino saiba da intenção de venda, preço e forma de pagamento o locador tem que notificá-lo.
Se o contrato não estiver registrado na matrícula e o locador vender o imóvel à um terceiro sem respeitar o direito de preferência, o inquilino terá direito a indenização contra o locador. Contudo, se o contrato estiver registrado o inquilino poderá pagar em juízo o mesmo valor que consta na escritura que o locador assinou com o terceiro comprador e requerer o imóvel para si.
Por isso, antes de comprar um imóvel locado, o comprador deve certificar-se de que o vendedor notificou o locatário e que não houve interesse na compra.
Outro fato do imóvel locado é o direito do locatário de permanecer no imóvel, e também há tratamento diferente entre locações com contratos registrados e não registrados na matrícula do imóvel. Se o contrato foi registrado na matrícula do imóvel, ainda estiver no prazo, e existir uma cláusula no contrato dizendo que em caso de venda a locação será respeitada até o seu término (cláusula de vigência), o comprador é obrigado a aguardar o término da locação para pedir sua desocupação, tornando-se o novo locador.
Se faltar qualquer um desses três requisitos (registro, prazo e cláusula de vigência), o novo proprietário deve notificar o inquilino dentro de 90 dias a contar da data do registro da escritura de compra e venda para que desocupe o imóvel. A notificação serve para conceder o prazo de 90 dias, a contar da data do recebimento da notificação, para o inquilino desocupar o imóvel, caso não seja do interesse do comprador manter a locação.
Se o novo proprietário não notificar o inquilino dentro de 90 dias contados do registro da escritura de compra e venda, terá que aguardar o final da locação para pedir a desocupação.
O vendedor é o proprietário?
Com a matrícula em mãos, o primeiro passo é verificar se o nome da pessoa que está vendendo o imóvel é o mesmo nome que consta na certidão de matrícula como proprietário.
Essa é uma verificação que você pode fazer com a simples leitura da certidão.
O advogado, contudo, verificará não apenas se o vendedor é o proprietário, mas, também, se existe alguma situação jurídica que coloca em dúvida o direito de propriedade do vendedor.
esmo que o nome do vendedor conste como proprietário do imóvel na matrícula, existem situações que podem fazê-lo perder o bem, como, por exemplo, o fato de o vendedor ter comprado o imóvel faltando algum requisito jurídico que passou despercebido pelo cartório, ou seja, esse vendedor está na matrícula como proprietário, mas não deveria.
Situações como esta podem ter ocorrido nas aquisições anteriores. Assim, o advogado estudará não apenas a forma e os requisitos que tornaram o vendedor proprietário do imóvel, mas, também, analisará as aquisições dos antigos proprietários, para verificar se essas aquisições foram realizadas da forma correta.
Agora, se o nome do vendedor não aparece como proprietário na certidão da matrícula, o imóvel se encontra irregular. O vendedor precisa ser o proprietário, caso contrário não será possível fazer a escritura pública de compra e venda.
O imóvel é resultado de um desmembramento?
Quando um imóvel é desmembrado em dois ou mais imóveis todos os ônus que estão na matrícula do imóvel original é passado para os demais imóveis que surgiram com a divisão.
Por isso, se vai comprar um imóvel que é resultado de um desmembramento, deverá analisar também a matrícula do imóvel original, pois pode haver gravames que não foram transportados da matrícula original para a desmembrada.
O imóvel tem vários donos?
Se for comprar um imóvel que pertence a vários proprietários, por obvio, terá que ter a assinatura de todos, inclusive seus cônjuges, se quiser comprar o imóvel todo.
Contudo, é possível comprar apenas uma fração ideal de um imóvel, ou seja, a parte de apenas um dos proprietários. Na maioria dos casos esse não é um negócio interessante, a não ser que seja possível dividir o imóvel.
Caso seja essa a ideia, o vendedor tem que notificar todos os outros proprietários e oferecer-lhes sua parte à venda nas mesmas condições que ofereceu ao terceiro. Os demais proprietários têm preferência na compra da fração ideal. Assim, só pode vender parte de imóvel para um terceiro se nenhum outro proprietário se interessar em comprar.
Sem a prévia notificação de todos os demais proprietários sobre a intenção de venda, o negócio com um terceiro, se concretizada, poderá ser desfeita (clique aqui e leia um caso concreto sobre esse assunto).
Compra de posse (cessão de posse)
A aquisição de posse é um negócio arriscado. A posse tem o seu valor econômico e jurídico, mas o fato de esse direito não poder ser registrado torna difícil a sua análise.
Antes de se decidir por comprar a posse de um imóvel e fazer um contrato de cessão de posse, o mais importante para o comprador (chamado de “cessionário” no contrato) é conseguir documentos com o vendedor (chamado de “cedente” no contrato) que comprovem que ele é realmente possuidor do imóvel e que ele exerce esse direito de posse de forma exclusiva, ou seja, não há mais possuidores além dele.
Alguns documentos básicos que se deve pedir ao vendedor:
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Cópia do contrato ou escritura que ele assinou quando adquiriu a posse;
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Cópia de guias e comprovantes de pagamento de IPTU ou ITR;
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Cópia de comprovante de endereço, para provar que recebe serviços ou produtos nesse imóvel em seu nome;
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Fotos antigas do imóvel;
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Cópia de guias e comprovantes de contas de consumo em seu nome, ou, ao menos.
E se for um terreno?
A compra de posse de terreno é, sem dúvidas, ainda mais arriscada que a compra de posse de uma casa.
Geralmente, aquele que possui um terreno durante muitos anos e não é o seu proprietário, tem dificuldades em provar o seu direito sobre o imóvel. Se vê por aí muitos vendedores que se dizem possuidor de um terreno, mas que não pagam nem os impostos que incidem sobre o imóvel, dificultando ainda mais a prova de que realmente têm direitos sobre o que pretendem vender.
Deve-se perguntar ao vendedor o que ele tem feito com o terreno durante todos esses anos. Usa para pastagem de animais? Arrenda a área para outras pessoas explorá-la para fins agrícolas? Existe algum projeto de construir neste terreno? Os vizinhos o conhecem e respeitam as divisas como se o vendedor fosse realmente o proprietário do terreno?
Se o vendedor disser que apenas cuida do terreno por muitos anos e não tiver nada em mãos para provar a sua posse, corre-se o risco de adquirir posse de alguém que não é possuidor, aumentando as chances de perder esse imóvel futuramente.
Uma pessoa que possui um terreno durante quinze anos ou mais, como se fosse seu, sem oposição de quem quer que seja, poderá ter direito de usucapir o imóvel, ou seja, tornar-se efetivamente o proprietário desse terreno por meio do reconhecimento da usucapião.
Para ter sucesso numa ação de usucapião é preciso provas. Não adianta comprar a posse de uma pessoa que se diz possuidora por mais de quinze anos se ela não apresentar qualquer prova do que diz. Se o vendedor não tem provas de que exerceu posse sobre o imóvel durante todo esse tempo, é o novo adquirente que terá que juntar provas durante quinze anos para se tornar proprietário um dia.
O maior problema na compra de posse é o fato de sempre existir a possibilidade do real proprietário do imóvel aparecer um dia e reivindicar o imóvel para si
O maior problema na compra de posse é o fato de sempre existir a possibilidade do real proprietário do imóvel aparece um dia e reivindicar o imóvel para si. A defesa de um possuidor nesses casos é alegar usucapião (“você abandonou o imóvel e eu cuidei dele como se fosse meu por mais de quinze anos”). Mas se não houver provas disso, terá que devolver o imóvel.
Muito deve ser analisado antes de comprar a posse de um terreno. O vendedor da posse pode ser alguém que nunca teve a posse do imóvel como pode ser alguém que realmente tomou conta de um terreno abandonado pelo proprietário há mais de quinze anos. O vendedor pode ser um invasor do imóvel, ou simplesmente alguém que se ocupou de um imóvel abandonado e passou a exercer uma posse clandestina, apenas abaixando a grama de vez em quando, ou mesmo construindo, plantando, arrendando, dando uma função ao bem. Pode ser, também, que o vendedor tenha um título de posse, seja ele o último numa sequência de contratos de compra e venda sem registro que teve início com o real proprietário, caso em que se terá mais segurança na aquisição.
Como a posse não é um direito que possa ser registrado, o comprador corre o risco de o vendedor não ser o único possuidor do imóvel. Compra-se o terreno e no dia seguinte aparece outra pessoa se dizendo possuidor e querendo a parte dele do valor pago.
Pode ser que esse imóvel tenha matrícula própria, onde se pode descobrir quem é o real proprietário e, quem sabe, fazer a compra diretamente com ele e com o possuidor, regularizando de vez a situação, como pode não ter matrícula própria e se tratar de uma área pertencente a um loteamento ilegal e ficar a mercê de ser expulso por ordem judicial (nos casos mais graves).
As situações variam de caso a caso. Nunca deixe de consultar um advogado imobiliário se desejar adquirir a posse de um imóvel.
