Como regularizar um imóvel?
Quando falamos em regularização de imóveis, estamos nos referindo a um conjunto de procedimentos legais necessários para garantir a segurança jurídica sobre a propriedade de um imóvel.
É importante saber que existem diferentes caminhos a seguir. E para encontrar o melhor e mais econômico, é fundamental contar com a expertise de um advogado imobiliário.
Um advogado especializado nessa área possui amplo conhecimento sobre as leis e regulamentações que envolvem a regularização de imóveis. Ele será capaz de avaliar detalhadamente a situação do seu imóvel e indicar a estratégia mais adequada para regularizá-lo de forma eficiente e segura.
Algumas formas de Regularizar um Imóvel
Inventário
O inventário é um processo utilizado para regularizar a transferência de bens após o falecimento de uma pessoa. Quando um imóvel é deixado como herança, é necessário realizar o inventário para que os herdeiros possam vendê-lo.
Usucapião
A usucapião é um meio legal de adquirir a propriedade de um imóvel por meio da posse prolongada e contínua. Em geral, é necessário comprovar que a posse foi exercida de forma ininterrupta, pacífica e sem oposição do verdadeiro proprietário, durante um prazo determinado pela lei. No entanto, é importante ressaltar que os requisitos para a usucapião podem variar.
Adjudicação Compulsória
A adjudicação compulsória é um recurso jurídico utilizado para assegurar a transferência da propriedade de um imóvel quando existe um contrato de compra e venda, porém o vendedor desaparece ou se recusa a cumprir sua obrigação de transferir o imóvel ao comprador. Esse mecanismo pode ser acionado tanto por meio de uma ação judicial quanto por um procedimento extrajudicial realizado em cartório.
Contratos
Os contratos desempenham um papel essencial na regularização da propriedade imobiliária, oferecendo um meio legal para documentar e estabelecer os direitos e responsabilidades das partes envolvidas.
Os contratos podem ser celebrados em diferentes contextos, tais como entre compradores e vendedores, locadores e locatários, doadores e donatários, cedentes e cessionários, permutantes, entre outras combinações de transações imobiliárias.
Ao documentar as transações imobiliárias por meio de contratos adequados e registrá-los conforme as exigências legais, as partes podem assegurar a validade e a legalidade dos negócios realizados.
Registros Imobiliários
O registro de documentos imobiliários desempenha um papel fundamental na garantia de segurança jurídica, publicidade dos atos realizados e na obtenção da plena disponibilidade sobre um imóvel.
Dentre os documentos que requerem registro, destacam-se as escrituras públicas, as cartas de arrematação, os mandados de averbação, os inventários e as cartas de sentença.
É importante ressaltar que a mera aquisição de um imóvel não garante a propriedade por si só, sendo necessário efetuar o devido registro desses documentos para que o adquirente seja reconhecido como o legítimo proprietário.
Cumprimento de Nota de Exigência dos Cartórios de Registro de Imóveis
Em determinadas situações, a regularização de um imóvel está condicionada ao cumprimento de exigências estabelecidas pelo cartório de registro de imóveis. A nota de exigência é um documento emitido pelo cartório quando são identificadas pendências ou documentos faltantes para a efetivação do registro do imóvel.
Alteração de Cadastro de Contribuinte na Prefeitura para Cobrança de IPTU
A fim de garantir uma transação imobiliária segura e evitar complicações fiscais futuras, é imprescindível realizar a devida solicitação de alteração do cadastro de contribuinte na prefeitura após a venda de um imóvel.
Essa medida tem como objetivo atualizar as informações cadastrais e transferir a responsabilidade do pagamento do IPTU para o novo proprietário. Tal regularização é de extrema importância, uma vez que protege o vendedor de possíveis execuções fiscais, caso o comprador não cumpra com os pagamentos o do IPTU.
O objetivo principal do cancelamento de ônus é assegurar a plena disponibilidade do imóvel, ou seja, permitir que o proprietário possa dispor livremente de seus direitos sobre a propriedade, sem qualquer obstáculo ou limitação decorrente desses ônus.
Ao efetuar esse procedimento, o proprietário busca obter uma matrícula atualizada, livre de quaisquer registros que possam impactar negativamente a negociação ou utilização do imóvel.
Essas restrições podem incluir hipotecas, penhoras, usufrutos e outros encargos que possam afetar a livre disposição e transferência do imóvel.
Cancelamento de Ônus nas Matrículas
Divisão Amigável, Desdobro e Desmembramento de Imóveis
Proprietários de um mesmo imóvel podem entrar em acordo para dividir a propriedade em partes menores. Esse processo pode ser realizado mediante escritura de divisão amigável.
Dependendo do caso, pode ser realizado desdobro ou o desmembramento de imóveis, transformando um único imóvel em dois ou mais imóveis independentes, com matrículas próprias.
Retificação de Área
A retificação de área é um procedimento utilizado quando há a necessidade de corrigir a área de um imóvel registrada de forma equivocada. Isso pode ocorrer quando a área real do imóvel difere daquela descrita na matrícula do imóvel.
Averbação de Obra
A averbação de obra é um procedimento realizado no cartório de registro de imóveis com o objetivo de registrar a existência de uma construção ou ampliação realizada em um imóvel.
Essa averbação é importante para atualizar as informações sobre o imóvel na matrícula, tornando-as mais precisas e refletindo as modificações realizadas.
Ações Judiciais para Regularização de Imóveis
Em situações mais complexas ou controversas, recorrer ao Poder Judiciário pode ser uma alternativa viável para buscar a regularização de um imóvel. Existem diversas ações judiciais que podem ser utilizadas para resolver questões relacionadas à posse, propriedade e regularização imobiliária. A seguir, apresentarei alguns exemplos dessas ações:
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Reintegração de Posse: quando alguém é injustamente privado da posse de seu imóvel, pode-se ingressar com uma ação de reintegração de posse para recuperar a posse do imóvel.
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Manutenção de Posse: quando alguém está causando interferências ou perturbações no exercício da posse de um imóvel, é possível recorrer a uma ação de manutenção de posse para garantir o pleno exercício desse direito. Essa medida judicial busca proteger o possuidor legítimo do imóvel contra ações ilegais ou abusivas por parte de terceiros.
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Imissão na Posse: se uma pessoa adquire um imóvel e não consegue tomar posse em razão da resistência do ocupante, pode-se ingressar com uma ação de imissão na posse para garantir o direito de ocupação.
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Desocupação de Imóveis: quando um ocupante não tem mais o direito de permanecer em um imóvel, seja por término de contrato, vencimento de prazo ou outra razão legal, o proprietário pode ingressar com uma ação de desocupação para reaver a posse do imóvel.
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Encerramento de Contratos: nos casos de descumprimento de contratos imobiliários, seja de locação, compra e venda, permuta ou outros, é possível ingressar com uma ação judicial buscando o encerramento do contrato e a resolução das questões pendentes.
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Extinção de Condomínio: quando há a necessidade de vender um imóvel que pertence a várias pessoas, mas nem todas as partes concordam com essa decisão, existem mecanismos legais para resolver o impasse e permitir a venda do imóvel.
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Demarcação e Divisão de Terras: nos casos em que não é possível realizar a divisão amigável de terras por meio de escritura pública, é possível ingressar com uma ação judicial para buscar a demarcação e divisão do imóvel. Esse processo judicial tem como objetivo estabelecer os limites precisos de cada propriedade e garantir a distribuição equitativa da terra entre os envolvidos.
Os exemplos mencionados acima são apenas algumas das formas de regularização de imóveis. Cada caso é único e pode envolver diferentes circunstâncias e procedimentos legais específicos. Portanto, é fundamental consultar um advogado especializado em direito imobiliário para obter orientações precisas e personalizadas de acordo com a situação em questão.
