Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel?

O contrato nasce de uma proposta e uma aceitação. Após comprador e vendedor conversarem sobre a intenção da compra e venda do imóvel, a forma mais segura de dar continuidade ao negócio é colocá-lo no papel, em um compromisso de compra e venda.

Onde devo fazer um contrato de compra e venda?

Em um escritório de advocacia especializado em direito imobiliário.

Quando o assunto é imóvel, há diversas situações que precisam de atenção especializada para minimizar ou excluir qualquer risco para a sua compra ou venda. Por isso, não é aconselhável utilizar modelos de contratos prontos da internet. Cada caso é um caso e precisa da devida atenção de um profissional para não haver problemas posteriores.

Quem pode fazer um compromisso de compra e venda?

Qualquer pessoa pode redigir um compromisso de compra e venda. Contudo, é por meio desse contrato que comprador e vendedor estabelecerão as regras para a compra e venda do imóvel, como a forma de pagamento, a quitação de débitos, regularização do imóvel, a entrega de documentos para análise de viabilidade do negócio etc. Por isso é de suma importância que seu contrato seja elaborado por um advogado imobiliário.

Na formação do contrato de compra e venda de imóvel há relação entre duas condutas: a do comprador, que assume o dever jurídico de pagar o preço combinado, e a do vendedor, que passa a ter a obrigação de transferir o imóvel para o comprador.

A segurança do negócio está em colocar essa relação jurídica entre comprador e vendedor no papel, antes da assinatura da escritura de compra e venda. A outorga da escritura pública do vendedor ao comprador ocorrerá depois de cumpridas todas as condições do compromisso de compra e venda.

A transferência do imóvel para o comprador só ocorre com o registro da escritura de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis, e não apenas com a assinatura da escritura.

A escritura pública não é necessária para a transferência de imóvel apenas nos casos em que a compra e venda não ultrapasse o valor de até trinta vezes o maior salário-mínimo vigente no país. Nesses raros casos, o registro de um contrato particular de compra e venda quitado e o pagamento do ITBI é o suficiente para transferir a propriedade.

O contrato de compromisso de compra e venda de imóvel é, assim, um instrumento preliminar à escritura, um contrato que prevê direitos e deveres entre comprador e vendedor antes de assinarem a escritura. 

O que não pode faltar em um contrato de compromisso de compra e venda?

O compromisso de compra e venda deve prever todas as obrigações e direitos dos comprador e do vendedor até a assinatura da escritura de compra e venda e registro. 

Tem que haver uma equivalência entre prestações e contraprestações, um equilíbrio entre o que se dá e o que se recebe. Eventual desarmonia ou desiquilíbrio entre a prestação e a contraprestação pode acabar invalidando o negócio realizado.

Conforme determina o Código Civil, o compromisso de compra e venda deve conter todos os requisitos exigidos para a escritura de compra e venda, exceto a forma pública (não precisa ser feito por escritura pública).

Assim, os elementos essenciais ao contrato de compromisso de compra e venda são: o consentimento das partes, o imóvel, e o preço.

Assinatura de homem de terno

O consentimento deve ser livre. O contrato deve deixar claro que o vendedor tem a vontade de vender o imóvel pelo preço e forma combinado, e que o comprador tem a vontade de comprar esse imóvel pelo preço e forma combinado.

O contrato de compromisso de compra e venda é a
declaração por escrito de vontade das partes, ajustando o preço e condições para a compra e venda do imóvel.

Existem situações especiais envolvendo o consentimento que devem ser analisadas por um advogado especialista em direito imobiliário. Por isso, não é aconselhável que simplesmente se pegue um modelo de contrato na internet.

Algumas dessas situações são:

1. Venda de ascendente para descendente: por exemplo, na venda de pai para filho haverá a necessidade de autorização (anuência) dos demais filhos e, também, do cônjuge do vendedor se não for casado sob o regime da separação obrigatória de bens). Assim, o contrato de compra e venda ou o compromisso de compra e venda deve conter, também, a assinatura dessas pessoas.

 

2. Venda de imóvel por pessoa casada: mesmo que o imóvel que se pretende vender pertença exclusivamente a apenas um dos cônjuges, e não ao casal, precisará da outorga (autorização) do seu cônjuge, exceto se o casamento foi celebrado pelo regime da separação convencional de bens. Dessa forma, geralmente, o cônjuge também tem que assinar o contrato de compra e venda ou o compromisso de compra e venda.

3. Venda de fração ideal (cota-parte do condômino/coproprietário): quando um imóvel pertence a mais de uma pessoa, um coproprietário que deseja vender sua parte deve obrigatoriamente notificar os demais coproprietários para que possam exercer o direito de preferência na compra, a não ser que pretenda vender sua parte para um dos coproprietários.

O preço é a remuneração do contrato, consistente em dinheiro. Se for estabelecido outra forma de pagamento, diversa de dinheiro, pode caracterizar outro tipo de contrato, como a permuta.

Qual a validade de um contrato de compra e venda ou contrato de gaveta?

No geral (há exceções) sendo o comprador e vendedor pessoas capazes conforme a lei, ou seja, maiores de dezoito anos e que não interditados judicialmente, e, também, não sendo o imóvel ilícito ou com alguma impossibilidade legal de ser vendido ou comprado, o contrato será válido entre as partes que o assinarem.

Por isso a importância de um advogado especialista redigir o seu contrato, pois, apresentando alguns poucos documentos do comprador, do vendedor e do imóvel ao advogado, você saberá de pronto se o negócio pretendido será válido ou não.

Qual o valor para fazer um contrato de compra e venda?

Nos escritórios especializados, o valor para elaboração de compromisso de compra e venda varia de acordo com o valor do negócio e a complexidade do caso.

Há contratos de compra e venda simples, que preveem apenas a forma de pagamento e as sanções e multas em caso de descumprimento, mas há casos que exigem um contrato bem mais detalhado, como as hipóteses em que existam débitos sobre o imóvel, processos contra o vendedor, irregularidades administrativas e registrais do imóvel etc. 

O compromisso de compra e venda precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis?

O compromisso de compra e venda, após assinado, é totalmente válido entre o comprador e o vendedor por si só, sem necessidade de ser registrado.

 

Aconselha-se, contudo, que, ao menos, reconheça as assinaturas (reconhecimento de firma) em algum Tabelionato de Notas ou Registro Civil de sua escolha. O reconhecimento de firma, além de atestar que a assinatura constante no contrato se assemelha à cadastrada no cartório, serve como prova de data, já que o reconhecimento de firma prova a data que o contrato foi levado ao cartório.

O registro do compromisso de compra e venda não é obrigatório, mas é aconselhável fazê-lo.

 

O registro torna possível que o compromisso de compra e venda seja de conhecimento da sociedade, e não apenas de conhecimento do comprador e vendedor.

 

Exemplo: Vamos supor que um comprador e um vendedor celebraram um compromisso de compra e venda onde o comprador pagará o preço em 12 parcelas mensais. Na quinta parcela o vendedor sofre uma execução judicial por conta de uma dívida com um de seus credores. O credor faz a busca de bens do vendedor e descobre o imóvel em questão. Na matrícula não consta nenhum compromisso de compra e venda registrado, então o imóvel será penhorado para posteriormente ser vendido em leilão.

O comprador, ao saber que o imóvel está prestes a ir à leilão, embarga a execução dizendo que está em processo de aquisição do imóvel, pagando as parcelas. O imóvel não será mais levado a leilão, mas o comprador arcará com custos processuais e honorários de sucumbência, pois foi a falta do registro que deu causa à penhora.

Enfim, a diferença entre um contrato preliminar registrado e o não registrado é unicamente na oponibilidade perante terceiros, ou seja, você terá dificuldades em provar para a sociedade que tem direitos sobre o imóvel se o seu contrato não for registrado na matrícula.

No momento da escritura, o comprador paga a última parcela e depois o vendedor assina a escritura, ou espera o vendedor assinar para pagar?

O comprador deve cumprir a sua obrigação em primeiro lugar.

 

Enquanto não ocorrer o pagamento, o vendedor fica desobrigado a assinar a escritura. Assim, estando ambos diante do escrevente que lavrará a escritura, o comprador deve fazer o pagamento ao vendedor e, logo em seguida, ambos assinam a escritura.

 

Isso porque a quitação é concedida na própria escritura. Ao assinar a escritura, o vendedor está declarando que recebeu o valor integral do negócio.

Quem paga as despesas com escritura?

A regra é a de que as despesas de escritura, certidões, imposto de transmissão de bem imóvel (ITBI) e registro  ficarão a cargo do comprador (art. 490 do Código Civil), salvo acordo entre as partes, que podem estabelecer a distribuição da responsabilidade pelas despesas.

Com este breve texto sobre os contratos de compromisso de compra e venda, já foi fácil notar que há diversas peculiaridades que podem invalidar o seu contrato. Lembre-se que é um documento que serve para dar segurança jurídica, tanto ao vendedor quanto ao comprador.

Por isso, não deixe de contratar um profissional para elaborar o seu contrato