Preciso de advogado para fazer um contrato de compra e venda?
É recomendável contratar um advogado especialista em direito imobiliário para elaborar um contrato de compra e venda de imóvel.
O advogado é o profissional mais indicado para lhe orientar sobre os termos do contrato e garantir que os seus direitos sejam protegidos. Além disso, o advogado poderá verificar a documentação do imóvel para garantir que não haja nenhum problema ou pendência que possa comprometer a compra.
Ao assinar um contrato de compra e venda de imóvel, é importante que você tenha certeza de que entende todos os termos e condições nele estabelecidos. Somente um advogado poderá lhe explicar com clareza todos os seus direitos e deveres que passarão a existir ao assinar o contrato.
Como fazer um contrato?
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Abaixo estão algumas orientações para elaborar um contrato de compra e venda de imóvel. No entanto, é altamente recomendável que um especialista elabore ou revise o seu contrato, a fim de evitar a assinatura de um documento ilegal, abusivo ou incorreto.
Como fazer um contrato de compra e venda de imóvel?
O contrato nasce de uma proposta e uma aceitação. Após comprador e vendedor conversarem sobre a intenção da compra e venda do imóvel, a forma mais segura de dar continuidade ao negócio é colocá-lo no papel, em um compromisso de compra e venda.
Nesse contrato, onde o vendedor se compromete a vender o imóvel assim que o comprador quitar o preço, é preciso considerar alguns itens importantes:
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Identificação (qualificação) dos contratantes: o contrato deve conter nome completo, nacionalidade, estado civil, profissão, número do RG e CPF e endereço atual de ambos os contratantes (comprador e vendedor) e o regime de bens do casamento (se forem casados). Para os casados ou em união estável, os cônjuges ou companheiros também devem ser qualificados. Quando se tratar de pessoa jurídica, o contrato deve constar a data do contrato social ou de outro ato constitutivo, o seu número na Junta Comercial ou no Registro Civil das Pessoas Jurídicas, e referência à cláusula do contrato ou do estatuto social que fala sobre os sócios que tem poderes e atribuições para compra e venda de imóveis;
Identificação do imóvel: deve-se descrever o imóvel da forma como está na matrícula imobiliária. Se o que consta na matrícula divergir da realidade, o imóvel está irregular. Além da descrição do imóvel, o contrato deve contar o número da matrícula e o número da inscrição imobiliária do imóvel junto à Prefeitura, se se tratar de imóvel urbano, ou número do cadastro do imóvel no INCRA, CAR e NIRF se se tratar de imóvel rural.
Valor da compra e venda (preço): deve ser mencionado o valor total do imóvel, bem como as condições de pagamento (à vista ou parcelado).
Data de transferência da propriedade: deve ser estabelecida uma data para a assinatura da escritura de compra e venda para que se possa transferir a propriedade do imóvel para o comprador como registro da escritura. Geralmente essa data condiz com a data de pagamento da última parcela, quando comprador e vendedor se dirigem até um cartório de notas para a realização da escritura de compra e venda.
Cláusulas especiais: podem ser incluídas diversas cláusulas especiais no contrato conforme a complexidade, necessidade e vontade dos contratantes.
Data, local e assinatura: o contrato deve conter a data em que o contrato passa a valer, o local onde foi assinado e a assinatura por ambos os contratantes e por duas testemunhas. Salvo exceções, o cônjuge do vendedor casado também tem que assinar.
Se as partes desejam registrar o compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel, o que é altamente recomendado quando o pagamento do preço é parcelado, algumas cláusulas adicionais precisam constar no contrato.
Como o compromisso de compra e venda é um contrato preliminar, o nosso Código Civil exige que ele contenha todos os requisitos essenciais que o contrato definitivo (escritura) teria que ter para ser registrado. Portanto, você deverá consultar o Código de Normas de Serviços Extrajudiciais do seu Estado para entender quais cláusulas específicas devem ser incluídas no seu contrato.
Algumas das cláusulas que podem ser necessárias incluir são as seguintes:
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Informação sobre a aquisição do vendedor: mencionar como o vendedor adquiriu o imóvel. Essa informação você encontra na própria matrícula do imóvel.
Informação sobre certidões: mencionar no contrato que o vendedor apresentou as certidões dos distribuidores do foro das Justiças Estadual, Federal e Trabalhista, ou mencionar que o comprador dispensou a apresentação, e declaração do comprador, sob pena de responsabilidade civil e penal, de que o imóvel encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, judiciais ou extrajudiciais, e sobre a existência de outras ações reais e pessoais reipersecutórias, relativas ao imóvel.
INSS: indicar as certidões do INSS, da Secretaria da Receita Federal e de órgãos públicos, quando exigidas por lei, ou, se as partes não estiverem sujeitas às contribuições devidas à Seguridade Social ou forem dispensadas por lei, o contrato deve conter a declaração desta circunstância.
Por conter termos, direitos e deveres que nem sempre são bem compreendidos pelos contratantes, é recomendável que o contrato seja elaborado por um advogado para garantir a segurança da transação e evitar problemas futuros.
Onde devo fazer um contrato de compra e venda?
Em um escritório de advocacia especializado em direito imobiliário.
Quando o assunto é imóvel, há diversas situações que precisam de atenção especializada para minimizar ou excluir qualquer risco para a sua compra ou venda. Por isso, não é aconselhável utilizar modelos de contratos prontos da internet.
Cada caso é um caso e precisa da devida atenção de um profissional para não haver problemas posteriores.
Quem pode fazer um compromisso de compra e venda?
Qualquer pessoa pode redigir um compromisso de compra e venda. Contudo, é por meio desse contrato que comprador e vendedor estabelecerão as regras para a compra e venda do imóvel, como a forma de pagamento, a quitação de débitos, regularização do imóvel, a entrega de documentos para análise de viabilidade do negócio etc. Por isso é de suma importância que seu contrato seja elaborado por um advogado imobiliário.
Na formação do contrato de compra e venda de imóvel há relação entre duas condutas: a do comprador, que assume o dever jurídico de pagar o preço combinado, e a do vendedor, que passa a ter a obrigação de transferir o imóvel para o comprador. A segurança do negócio está em colocar essa relação jurídica entre comprador e vendedor no papel, antes da assinatura da escritura de compra e venda. A outorga da escritura pública do vendedor ao comprador ocorrerá depois de cumpridas todas as condições do compromisso de compra e venda.
O que não pode faltar em um contrato de compromisso de compra e venda?
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O compromisso de compra e venda deve prever todas as obrigações e direitos dos comprador e do vendedor até a assinatura da escritura de compra e venda e registro.
Tem que haver uma equivalência entre prestações e contraprestações, um equilíbrio entre o que se dá e o que se recebe. Eventual desarmonia ou desiquilíbrio entre a prestação e a contraprestação pode acabar invalidando o negócio realizado.
Conforme determina o Código Civil, o compromisso de compra e venda deve conter todos os requisitos exigidos para a escritura de compra e venda, exceto a forma pública (não precisa ser feito por escritura pública).
Os elementos essenciais ao contrato de compromisso de compra e venda são: o consentimento das partes, o imóvel, e o preço.
O consentimento deve ser livre. O contrato deve deixar claro que o vendedor tem a vontade de vender o imóvel pelo preço e forma combinado, e que o comprador tem a vontade de comprar esse imóvel pelo preço e forma combinado. O contrato de compromisso de compra e venda é a declaração por escrito de vontade das partes, ajustando o preço e condições para a compra e venda do imóvel.
Existem situações especiais envolvendo o consentimento que devem ser analisadas por um advogado especialista em direito imobiliário. Por isso, não é aconselhável que simplesmente se pegue um modelo de contrato na internet.
Algumas dessas situações são:
Venda de ascendente para descendente: por exemplo, na venda de pai para filho haverá a necessidade de autorização (anuência) dos demais filhos e, também, do cônjuge do vendedor se não for casado sob o regime da separação obrigatória de bens. Assim, o contrato de compra e venda ou o compromisso de compra e venda deve conter, também, a assinatura dessas pessoas.
Venda de imóvel por pessoa casada: mesmo que o imóvel que se pretende vender pertença exclusivamente a apenas um dos cônjuges, e não ao casal, precisará da outorga (autorização) do seu cônjuge, exceto se o casamento foi celebrado pelo regime da separação convencional de bens. Dessa forma, geralmente, o cônjuge também tem que assinar o contrato de compra e venda ou o compromisso de compra e venda.
Venda de fração ideal (cota-parte do condômino/coproprietário): quando um imóvel pertence a mais de uma pessoa, um coproprietário que deseja vender sua parte deve obrigatoriamente notificar os demais coproprietários para que possam exercer o direito de preferência na compra, a não ser que pretenda vender sua parte para um dos coproprietários.
O preço é a remuneração do contrato, consistente em dinheiro. Se for estabelecido outra forma de pagamento, diversa de dinheiro, pode caracterizar outro tipo de contrato, como a permuta.
Qual a validade de um contrato de compra e venda ou contrato de gaveta?
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No geral (há exceções) sendo o comprador e vendedor pessoas capazes conforme a lei, ou seja, maiores de dezoito anos e não interditados judicialmente, e, também, não sendo o imóvel ilícito ou com alguma impossibilidade legal de ser vendido ou comprado, o contrato será válido entre as partes que o assinarem.
Por isso a importância de um advogado especialista em imóveis redigir o seu contrato, pois, apresentando ao advogado alguns poucos documentos do comprador, do vendedor e do imóvel, você saberá de pronto se o negócio pretendido será válido ou não.
Qual o valor para fazer um contrato de compra e venda?
Nos escritórios especializados, o valor para elaboração de compromisso de compra e venda varia de acordo com o valor do negócio e a complexidade do caso.
Há contratos de compra e venda simples, que preveem apenas a forma de pagamento e as sanções e multas em caso de descumprimento, mas há casos que exigem um contrato bem mais detalhado, como as hipóteses em que existam débitos sobre o imóvel, processos contra o vendedor, irregularidades administrativas e registrais do imóvel etc.
O compromisso de compra e venda precisa ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis?
O compromisso de compra e venda, após assinado, é totalmente válido entre o comprador e o vendedor por si só, sem necessidade de ser registrado.
Aconselha-se, contudo, que, ao menos, reconheça as assinaturas (reconhecimento de firma) em algum Tabelionato de Notas ou Registro Civil de sua escolha. O reconhecimento de firma, além de atestar que a assinatura constante no contrato se assemelha à cadastrada no cartório, serve como prova de data, já que o reconhecimento de firma prova a data que o contrato foi levado ao cartório.
O registro do compromisso de compra e venda não é obrigatório, mas é aconselhável fazê-lo.
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O registro torna possível que o compromisso de compra e venda seja de conhecimento da sociedade, e não apenas de conhecimento do comprador e vendedor.
Exemplo: Vamos supor que um comprador e um vendedor celebraram um compromisso de compra e venda onde o comprador pagará o preço em 12 parcelas mensais. Na quinta parcela o vendedor sofre uma execução judicial por conta de uma dívida com um de seus credores. O credor faz a busca de bens do vendedor e descobre o imóvel em questão. Na matrícula não consta nenhum compromisso de compra e venda registrado, então o imóvel será penhorado para posteriormente ser vendido em leilão.
O comprador, ao saber que o imóvel está prestes a ir à leilão, embarga a execução dizendo que está em processo de aquisição do imóvel, pagando as parcelas. O imóvel não será mais levado a leilão, mas o comprador arcará com custos processuais e honorários de sucumbência, pois foi a falta do registro que deu causa à penhora.
Enfim, a diferença entre um contrato preliminar registrado e o não registrado é unicamente na oponibilidade perante terceiros, ou seja, você terá dificuldades em provar para a sociedade que tem direitos sobre o imóvel se o seu contrato não for registrado na matrícula.
No momento da escritura, o comprador paga a última parcela e depois o vendedor assina a escritura, ou espera o vendedor assinar para pagar?
O comprador deve cumprir a sua obrigação em primeiro lugar.
Enquanto não ocorrer o pagamento, o vendedor fica desobrigado a assinar a escritura. Assim, estando ambos diante do escrevente que lavrará a escritura, o comprador deve fazer o pagamento ao vendedor e, logo em seguida, ambos assinam a escritura.
Isso porque a quitação é concedida na própria escritura. Ao assinar a escritura, o vendedor está declarando que recebeu o valor integral do negócio.
Quem paga as despesas com escritura?
A regra é a de que as despesas de escritura, certidões, imposto de transmissão de bem imóvel (ITBI) e registro ficarão a cargo do comprador (art. 490 do Código Civil), salvo acordo entre as partes, que podem estabelecer a distribuição da responsabilidade pelas despesas.
Com estas breves perguntas e respostas sobre os contratos de compromisso de compra e venda, já foi fácil notar que há diversas peculiaridades que podem invalidar o seu contrato.
Lembre-se que é um documento importante que serve para dar segurança jurídica, tanto ao vendedor quanto ao comprador.
Não deixe de contratar um profissional para elaborar o seu contrato.