Lei n. 14.825/2024: A Due Diligence Continua Indispensável na Compra de Imóveis
A Lei n. 14.825/2024 trouxe avanços importantes para proteger compradores de boa-fé em transações imobiliárias; porém, não se engane: essa lei não elimina a necessidade de uma due diligence completa! Sancionada em 20 de março de 2024, essa nova legislação exige que constrições judiciais sejam registradas na matrícula do imóvel. No entanto, confiar cegamente apenas na matrícula imobiliária é um erro que pode sair muito caro.
Atualmente, se o comprador solicitar a matrícula do imóvel e não encontrar nenhuma restrição, ele é presumido como um comprador de boa-fé, pois cumpriu seu dever de verificar o registro do imóvel. Porém, muitos riscos permanecem ocultos e não são eliminados apenas com essa consulta. A verdadeira segurança jurídica na compra de um imóvel exige mais do que um simples levantamento de registros — requer uma auditoria jurídica completa, uma due diligence imobiliária que vá além da superfície e revele possíveis armadilhas.
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Mesmo com uma matrícula aparentemente "limpa", o imóvel pode vir com um passivo oculto e comprometer seu investimento.
O imóvel, por exemplo, pode estar envolvido em um processo de usucapião — uma ação destinada a reconhecer a propriedade para uma pessoa que não é o atual proprietário vendedor. Além disso, o art. 185 do Código Tributário Nacional (CTN) é implacável: a simples inscrição de dívida ativa em nome do proprietário vendedor já presume a venda de seus bens como fraude à execução fiscal, ou seja, mesmo sem uma execução fiscal em trâmite, sua aquisição pode ser considerada fraudulenta, salvo se o devedor tiver reservado fundos para saldar o débito.
A realidade é que, apesar das melhorias legislativas, comprar um imóvel sem uma due diligence completa é como jogar roleta russa com seu patrimônio. A legislação pode oferecer alguma proteção, mas ela não garante uma segurança absoluta se os riscos ocultos forem ignorados. Sem uma auditoria detalhada, você expõe seu investimento a perigos que podem transformar uma aquisição promissora em um pesadelo jurídico e financeiro.
Não arrisque seu patrimônio. A due diligence imobiliária é a barreira que separa uma compra segura de um verdadeiro pesadelo judicial. A proteção oferecida pela lei é real, mas tem limites — não se acomode! Nunca, em hipótese alguma, dispense uma análise jurídica completa com um advogado especializado. É essa investigação criteriosa que revela riscos ocultos e assegura que seu investimento esteja protegido em todas as frentes.