Há locação registrada?
Os contratos de locação também podem ser registrados na matrícula do imóvel.
É possível que, mesmo que não haja moradores no imóvel que você está considerando comprar, ainda exista um contrato de locação válido em vigor.
É importante saber que se o imóvel estiver alugado, com contrato registrado ou não, o vendedor/locador precisa cumprir algumas formalidades.
Se o locador deseja vender o imóvel, o inquilino tem preferência na compra. Isso significa que o locador precisa oferecer o imóvel primeiro ao inquilino, com as mesmas condições de preço e pagamento que pretende oferecer a qualquer outra pessoa. Para que o inquilino saiba da intenção de venda, preço e forma de pagamento o locador tem que notificá-lo.
Se o contrato não estiver registrado na matrícula e o locador vender o imóvel para outra pessoa sem respeitar o direito de preferência, o inquilino tem direito a indenização contra o locador. No entanto, se o contrato estiver registrado, o inquilino poderá pagar em juízo o mesmo valor que consta na escritura assinada entre o locador e o comprador e requerer o imóvel para si.
Portanto, antes de comprar um imóvel locado, o comprador deve certificar-se que o vendedor tenha notificado o locatário e que não houve interesse na compra.
Outro ponto importante sobre um imóvel locado é o direito do inquilino de permanecer no imóvel, que é tratado de forma diferente entre locações com contratos registrados e não registrados na matrícula do imóvel. Se o contrato foi registrado na matrícula do imóvel, ainda estiver dentro do prazo, e existir uma cláusula no contrato que garanta a manutenção do aluguel até o fim do prazo (cláusula de vigência), o comprador é obrigado a aguardar o término da locação antes de solicitar a desocupação do imóvel, tornando-se o novo locador.
Caso algum desses três requisitos esteja ausente (registro, prazo e cláusula de vigência), o novo proprietário deve notificar o inquilino dentro de 90 dias a partir da data do registro da escritura de compra e venda ou do compromisso de compra e venda para que ele desocupe o imóvel. Essa notificação concede um prazo de outros 90 dias, a partir do recebimento da notificação, para que o inquilino deixe o imóvel, caso o comprador não tenha interesse em manter o aluguel.
Se o novo proprietário não notificar o inquilino dentro de 90 dias após o registro da escritura ou contrato de compromisso de compra e venda, ele terá que esperar o término do contrato de locação para solicitar a desocupação do imóvel.