Compra e venda de posse
A aquisição de posse é um negócio arriscado. A posse tem o seu valor econômico e jurídico, mas o fato de esse direito não poder ser registrado torna difícil a sua análise.
Antes de se decidir por comprar a posse de um imóvel e fazer um contrato de cessão de posse, o comprador (chamado de “cessionário” no contrato) precisa se certificar de que o vendedor (chamado de "cedente" no contrato) realmente tem posse exclusiva desse imóvel, ou seja, não há mais ninguém exercendo posse sobre o imóvel. Isso é importante, e o comprador deve solicitar documentos que comprovem essa posse exclusiva antes de fechar o negócio.
Alguns documentos básicos que se deve pedir ao vendedor:
Cópia do contrato ou escritura que ele assinou quando adquiriu a posse;
Cópia de guias e comprovantes de pagamento de IPTU ou ITR;
Cópia de comprovante de endereço, para provar que recebe serviços ou produtos nesse imóvel em seu nome;
Fotos antigas do imóvel;
Cópia de guias e comprovantes de contas de consumo em seu nome.
E se for um terreno?
Comprar a posse de um terreno é, sem dúvida, mais arriscado do que comprar a posse de uma casa.
Normalmente, uma pessoa que possui um terreno por muitos anos, mas não é o proprietário legal, enfrenta dificuldades para comprovar seu direito sobre o imóvel. É comum encontrar vendedores que afirmam possuir um terreno, mas não pagam nem mesmo os impostos incidentes sobre o imóvel, o que dificulta ainda mais a comprovação de que eles realmente têm direitos sobre o que estão vendendo..
É importante questionar o vendedor sobre como ele tem utilizado o terreno ao longo dos anos. Por exemplo, se ele o utiliza como pastagem para animais ou se o arrenda para outras pessoas explorarem para fins agrícolas. É válido também perguntar se existem planos ou projetos de construção no terreno. Além disso, é interessante saber se os vizinhos conhecem o vendedor e respeitam as divisas do terreno, como se o vendedor fosse realmente o proprietário. Essas informações podem ajudar a avaliar a situação e o histórico do terreno antes de prosseguir com a compra.
Se o vendedor afirmar que apenas cuida do terreno por muitos anos e não tiver nada em mãos para provar a sua posse, corre-se o risco de adquirir posse de alguém que não é possuidor, aumentando as chances de perder esse imóvel futuramente.
Uma pessoa que possui um terreno durante quinze anos ou mais, como se fosse seu, sem oposição de quem quer que seja, poderá ter direito de usucapir o imóvel, ou seja, tornar-se efetivamente o proprietário desse terreno por meio do reconhecimento da usucapião.
Para que uma ação de usucapião seja bem-sucedida, é fundamental apresentar provas sólidas. Simplesmente comprar a posse de alguém que alega ser possuidor por mais de quinze anos não será suficiente para uma ação de usucapião se essa pessoa não puder fornecer evidências para respaldar sua afirmação.
Se o vendedor não possui provas de que exerceu posse sobre o imóvel durante todo esse período, caberá ao novo comprador juntar provas ao longo de quinze anos para eventualmente se tornar o proprietário. É importante entender que a posse por si só não garante a propriedade legal, sendo necessário possuir documentos e evidências sólidas para sustentar uma ação de usucapião.
Um dos maiores desafios na compra de posse é a constante possibilidade de o verdadeiro proprietário do imóvel surgir um dia e reivindicá-lo. A defesa do possuidor nesses casos costuma ser baseada na alegação de usucapião, que argumenta que o possuidor cuidou do imóvel como se fosse seu por mais de quinze anos, enquanto o proprietário verdadeiro o abandonou. No entanto, se não houver provas que sustentem essa alegação, o possuidor pode ser obrigado a devolver o imóvel.
É por isso que é fundamental reunir evidências sólidas e documentação adequada ao longo do período de posse, a fim de fortalecer a reivindicação de usucapião e evitar problemas futuros.
Antes de comprar a posse de um terreno, é essencial realizar uma análise cuidadosa. O vendedor da posse pode ser alguém que nunca teve a posse legítima do imóvel, assim como pode ser alguém que realmente assumiu o controle de um terreno abandonado pelo proprietário há mais de quinze anos. O vendedor pode ser um invasor do imóvel, ou simplesmente alguém que passou a exercer uma posse clandestina, realizando a manutenção do terreno de tempos em tempos, fazendo construções, plantações ou até mesmo arrendando o local. Em alguns casos, o vendedor pode possuir um título de posse, sendo o último em uma sequência de contratos de compra e venda sem registro que remonta ao real proprietário.
É importante considerar todos esses aspectos para tomar uma decisão informada antes de comprar a posse de um terreno, e é por isso que é recomendável contratar um advogado imobiliário para garantir que o negócio seja conduzido de maneira adequada e legal.
De fato, como a posse não pode ser registrada, existe o risco de o vendedor não ser o único possuidor do imóvel. Nesse caso, o comprador pode adquirir o terreno e, posteriormente, descobrir que outra pessoa se apresenta como possuidora legítima e reivindica sua parte do valor pago. Essa situação é uma das preocupações associadas à compra da posse, já que não há garantias absolutas de que o vendedor é o único possuidor.
Pode ser que esse terreno tenha matrícula própria, o que permitiria descobrir quem é o verdadeiro proprietário. Nesse caso, é possível considerar a opção de entrar em contato direto com o proprietário e, potencialmente, realizar a compra do imóvel diretamente com ele e com o atual possuidor, o que poderia regularizar completamente a situação. Por outro lado, é possível que o imóvel não possua uma matrícula própria e faça parte de um loteamento ilegal.
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Em caso de loteamento irregular, há o risco de enfrentar problemas legais, incluindo a possibilidade de ser expulso por ordem judicial, especialmente em casos mais graves. É importante ter consciência desses riscos antes de prosseguir com a compra da posse.
As situações variam de caso a caso. Nunca deixe de consultar um advogado imobiliário se desejar adquirir a posse de um imóvel.