O que verificar antes de comprar um imóvel?
Com as orientações a seguir, você estará mais preparado para tomar decisões durante a compra de um imóvel.
Lembre-se de que contar com a assistência de um advogado imobiliário para analisar a matrícula do imóvel é essencial para garantir a segurança jurídica de todo o processo.
Matrícula em mãos
Confira abaixo algumas dicas úteis para compreender a matrícula imobiliária. No entanto, para uma análise abrangente e segura, é altamente recomendável contar com um advogado especializado.
A certidão de matrícula é o documento que contém todo o histórico de registros de um imóvel. Por isso, não adianta você ter em mãos uma certidão de matrícula que foi emitida há anos, pois muitos registros podem ter ocorrido desde a emissão dessa certidão.
Assim, para ter certeza da atual situação registral de um imóvel, quem é o seu real proprietário, quais são os ônus que gravam esse imóvel (penhoras, hipotecas, garantias etc.), é preciso ter uma certidão atualizada em mãos. Aconselha-se a ter uma certidão que não tenha sido emitida há mais de 30 dias.
A certidão digital, que tem o mesmo valor da de papel, pode ser adquirida por meio do site https://registradores.onr.org.br. Já a certidão em papel, você pode adquirir diretamente no Cartório de Registro de Imóveis da cidade onde se localiza o imóvel.
É com esse documento que o advogado inicia a análise de riscos da aquisição (due diligence imobiliária).
O profissional que fará a auditoria da documentação imobiliária analisará cada um dos registros contidos na certidão.
Isso significa que não se deve analisar apenas o último registro, aquele que consta a última alienação e o atual proprietário, mas, também, os registros das aquisições anteriores, pois a validade da última aquisição depende da validade dos registros anteriores.
O vendedor é o proprietário?
Com a matrícula em mãos, o primeiro passo é verificar se o nome da pessoa que está vendendo o imóvel é o mesmo nome que consta na certidão de matrícula como proprietário.
Essa é uma verificação que você pode fazer com a simples leitura da certidão.
O advogado, contudo, verificará não apenas se o vendedor é o proprietário, mas, também, se existe alguma situação jurídica que coloca em dúvida o direito de propriedade do vendedor.
Mesmo que o nome do vendedor conste como proprietário do imóvel na matrícula, existem situações que podem fazê-lo perder o bem, como, por exemplo, o fato de o vendedor ter comprado o imóvel faltando algum requisito jurídico que passou despercebido pelo cartório, ou seja, esse vendedor está na matrícula como proprietário, mas não deveria.
Situações como esta podem ter ocorrido nas aquisições anteriores. Assim, o advogado estudará não apenas a forma e os requisitos que tornaram o vendedor proprietário do imóvel, mas, também, analisará as aquisições dos antigos proprietários, para verificar se essas aquisições foram realizadas da forma correta.
Agora, se o nome do vendedor não aparece como proprietário na certidão da matrícula, o imóvel se encontra irregular. O vendedor precisa ser o proprietário, caso contrário não será possível fazer a escritura pública de compra e venda.