SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
Leilão sem lances extingue a dívida do devedor fiduciante.
REsp nº 1.654.112 – SP
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. IMÓVEL. LEILÕES. FRUSTRAÇÃO. PRETENSOS ARREMATANTES. NÃO COMPARECIMENTO. LANCES. INEXISTÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se o § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 é aplicável às hipóteses em que os dois leilões realizados para a alienação do imóvel objeto da alienação fiduciária são frustrados, não havendo nenhum lance advindo de pretensos arrematantes. 3. Vencida e não paga a dívida, o devedor fiduciante deve ser constituído em mora, conferindo-lhe o direito de purgá-la, sob pena de a propriedade ser consolidada em nome do credor fiduciário com o intuito de satisfazer a obrigação. Precedente. 4. Inexistindo a purga da mora, o credor fiduciário terá o prazo de 30 (trinta) dias, contado do registro de averbação da consolidação da propriedade na matrícula do respectivo imóvel, para promover o leilão público com o objetivo de alienar o referido bem. 5. O § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 abrange a situação em que não houver, no segundo leilão, interessados na aquisição do imóvel, fracassando a alienação do bem, sem a apresentação de nenhum lance. 6. Na hipótese, frustrado o segundo leilão do imóvel, a dívida é compulsoriamente extinta e as partes contratantes são exoneradas das suas obrigações, ficando o imóvel com o credor fiduciário. 7. Recurso especial provido.
Não havendo interessados na aquisição do imóvel nos dois leilões promovidos pelo credor fiduciário, aplica-se o § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997.
Com essa tese, o STJ entendeu que a frustração do processo de leilão, seja pelos expressos termos do § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997, seja pela falta de lances, é permitido que o bem permaneça com o credor fiduciário, ocorrendo a extinção de todas as obrigações existentes entre o devedor fiduciante e o credor fiduciário.
Na alienação fiduciária, se o devedor deixar de pagar seu débito com o credor e se mantida a inadimplência mesmo após sua notificação, o credor fiduciário terá o prazo de 30 dias, contado do registro de averbação da consolidação da propriedade na matrícula do respectivo imóvel, para promover o leilão público com o objetivo de alienar o referido bem.
No primeiro leilão, somente ocorrerá a arrematação se for dado lance igual ou superior ao valor da avaliação do imóvel.
No segundo leilão, todavia, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor da dívida, incluindo as despesas, os prêmios de seguro, os encargos legais e as cotas condominiais.
Na primeira hipótese, o devedor fiduciante receberá, em regra, a importância que ultrapassar o valor da dívida e das despesas. Na segunda situação, são observados os mesmos critérios, se houver, é claro, saldo a receber, tendo em vista que o lance poderá corresponder exatamente ao valor integral do débito.
Entretanto, também pode ocorrer a hipótese de frustração do segundo leilão, caso em que a dívida será extinta e o credor será exonerado da obrigação, ficando o fiduciário com o imóvel. Somente após todas essas medidas é que a legislação autoriza excepcionalmente que o bem fique com o credor fiduciário.
É o que diz o § 5º, do art. 27, da Lei nº 9.514/1997: se no segundo leilão o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida.
O mencionado dispositivo considera inexitoso o segundo leilão na hipótese em que o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais.
Segundo o STJ, com mais razão, o dispositivo também deve abranger a situação em que não houver interessados na aquisição do imóvel, frustrando a alienação do bem por falta de apresentação de lance. Assim, tanto a existência de lances em valor inferior ao estabelecido pelo § 5º do art. 27 da Lei nº 9.514/1997 como a ausência de oferta em qualquer quantia geram a frustração do processo de leilão.
Concluiu o STJ que o que importa é o insucesso dos leilões realizados para a alienação do imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária, com ou sem o comparecimento de possíveis arrematantes.
Assim, em caráter excepcional, a lei permite que o bem permaneça com o credor fiduciário, ocorrendo a extinção de todas as obrigações existentes entre o devedor fiduciante e o credor fiduciário.
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