Garantias da construção:
A responsabilidade das empreiteiras e construtoras por defeitos na obra
Existem diferenças significativas em termos de responsabilidade pelos defeitos de uma obra, dependendo se você contrata um empreiteiro, uma construtora ou adquire um imóvel na planta.
1. Até onde vai a responsabilidade do empreiteiro por vícios na construção?
Quando se contrata um empreiteiro para construir o seu imóvel, ele deixa de ser responsável por defeitos visíveis da obra (vícios aparentes) após o cliente aceitar o imóvel, no momento da entrega da obra. Segundo os arts. 615 e 616 do Código Civil, se a obra é concluída de acordo com o que foi acordado ou conforme o costume local, o proprietário é obrigado a aceitá-la. Ele só pode rejeitá-la ou solicitar um desconto no preço se o empreiteiro não seguir as instruções fornecidas, os planos combinados ou as normas técnicas aplicáveis a esse tipo de trabalho.
Essas regras legais tratam, então, apenas dos vícios aparentes, os quais devem ser rejeitados pelo cliente imediatamente. Se não rejeitar a obra de imediato, perderá o direito de rescindir o contrato ou solicitar um desconto no preço, pois há presunção de que aceitou o imóvel com seus defeitos visíveis.
No entanto, existem problemas que não podem ser identificados no momento da entrega da obra. Por isso, o art. 618 do Código Civil estabelece uma garantia legal em favor do cliente, lhe concedendo um prazo de cinco anos, contados da entrega da obra, para verificar se existem defeitos ocultos (vícios redibitórios) na construção (infiltração, por exemplo).
É importante saber que essa norma limita a garantia de cinco anos apenas aos edifícios ou construções considerados "significativos", ou seja, obras de maior porte e custo, além de abranger apenas os vícios relacionados à solidez e segurança do trabalho realizado, ou seja, o empreiteiro continuará sendo responsável por qualquer vício oculto que seja descoberto dentro do prazo de cinco anos, desde que esse vício comprometa a segurança e solidez da construção.
Identificado um defeito durante esse período, o cliente pode fazer uma reclamação ao empreiteiro. No entanto, se o empreiteiro não resolver o problema, qual é o prazo para que o cliente possa ajuizar uma ação contra ele? O parágrafo único do art.618 do Código Civil estabelece que o proprietário da obra perderá o direito de garantia se não propor a ação contra o empreiteiro nos cento e oitenta dias seguintes ao surgimento do vício ou defeito, ou seja, caso um defeito oculto venha a se manifestar dentro de um período de até cinco anos após a conclusão da obra, o cliente dispõe de cento e oitenta dias, a partir da data em que o defeito se tornar aparente, para tomar medidas legais.
Esse prazo decadencial se refere apenas ao direito do cliente de buscar a rescisão do contrato ou um abatimento no preço (ações que têm o objetivo de desfazer ou modificar o contrato). No entanto, se a pretensão do cliente é ser indenizado, o que deve ser buscado por meio de uma ação condenatória, estaria sujeita a um prazo prescricional de dez anos, previsto no art. 205 do Código Civil, ou seja, se, dentro de um período de até cinco anos após a entrega da obra, ocorrer a manifestação de um defeito anteriormente oculto que diz respeito à solidez e segurança da obra, o cliente tem um prazo de até dez anos contados do aparecimento do defeito para ingressar com uma ação indenizatória. Então, prescreve em dez anos o direito de ajuizar uma ação para obter, do empreiteiro, indenização por defeitos na obra.
Concluindo essa primeira parte, de acordo com o Código Civil, identificado um defeito na obra dentro do prazo de garantia de cinco anos, o cliente poderá tomar as seguintes medidas a partir do surgimento do problema: a) rescindir o contrato ou solicitar um abatimento no preço, dentro do prazo decadencial de 180 dias; b) buscar uma indenização por danos e prejuízos, dentro do prazo prescricional de 10 anos.
2. Qual a responsabilidade da construtora por vícios na construção?
Ao adquirir um imóvel na planta ou ao contratar uma construtora para a construção do seu imóvel, estará diante de uma relação de consumo. Nessa situação, a responsabilidade da construtora é regulada pelo Código de Defesa do Consumidor, que oferece abordagens diferenciadas e mais abrangentes em relação aos vícios de construção, em comparação com o Código Civil.
Primeiramente, é importante destacar que o Código de Defesa do Consumidor, de acordo com o seu art. 26, protege o consumidor também em relação aos vícios aparentes, o que, como vimos anteriormente, não ocorre na relação entre o empreiteiro e o cliente, regulada pelos arts. 615 e 616 do Código Civil.
Quando um consumidor adquire um imóvel na planta ou em construção, ou contrata uma empresa especializada para realizar obras, a responsabilidade do construtor pelos vícios aparentes não cessa no momento do recebimento da obra. O consumidor tem o direito de reclamar de falhas de fácil constatação dentro do prazo decadencial de noventa dias contados do recebimento da obra, conforme estabelecido no inciso II do art. 26 do Código de Defesa do Consumido.
Com relação aos vícios ocultos, o parágrafo 3º do art. 26 estabelece que o prazo de noventa dias para o consumidor reclamar só começa a contar quando o defeito se torna evidente. Diferentemente da relação entre cliente e empreiteiro regido pelo Código Civil, a relação entre cliente e construtora, regida pelo Código de Defesa do Consumidor, não estabelece um período específico no qual a construtora seria responsável por defeitos ocultos. Isso significa que, mesmo que o defeito, que era anteriormente oculto, se manifeste após cinco anos da entrega da obra, o cliente ainda estará protegido pela legislação consumerista.
Sempre que o defeito oculto se tornar evidente, o consumidor poderá rejeitá-lo, desde que o faça dentro do prazo decadencial de noventa dias contados da sua manifestação, o qual também pode ser suspenso pela reclamação do defeito junto à construtora ou pela instauração de inquérito civil, conforme estabelecido no art. 26, parágrafo 2º, do Código de Defesa do Consumidor.
É importante acrescentar que no sistema do Código de Defesa do Consumidor, ao contrário do que estabelece o Código Civil para o empreiteiro, não há limitação em relação à natureza dos vícios apresentados no imóvel, sejam relacionados à solidez ou segurança da obra ou não. Também não há restrição quanto à magnitude do empreendimento, ou seja, se é uma construção de grande porte ou não. Além disso, além das opções de resolução do contrato ou abatimento no preço, que são alternativas previstas no Código Civil para vícios ocultos, o Código de Defesa do Consumidor oferece uma terceira opção ao consumidor, que é a substituição do produto ou a reexecução do serviço, conforme estabelecido nos art. 18, parágrafo 1º, inciso I, e art. 20, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor.
Por fim, é importante ressaltar que a solução prevista na legislação consumerista para a questão da decadência do direito de reclamar por vícios no imóvel, com prazo de noventa dias a partir do recebimento da obra no caso de vício aparente, ou do surgimento do defeito no caso de vício oculto, não impede a aplicação do prazo de dez anos, estabelecido no art. 205 do Código Civil, para o consumidor buscar indenização pelos danos causados.
O prazo decadencial estabelecido no art. 26 do Código de Defesa do Consumidor se refere ao período em que o consumidor tem o direito de exigir em juízo uma das alternativas previstas no art. 18, parágrafo 1º, e art. 20 (como a substituição do produto, restituição do valor pago, abatimento proporcional do preço e reexecução do serviço). Esse prazo não deve ser confundido com o prazo prescricional pelo qual o consumidor está sujeito para buscar indenização decorrente de má-execução do contrato.
Ao enfrentar a situação de ter contratado um empreiteiro ou construtora para construir seu imóvel ou ter adquirido um imóvel na planta e constatado defeitos, é de extrema importância buscar o auxílio de um advogado especialista em direito imobiliário. Essa decisão pode ser determinante para proteger seus direitos e obter a devida reparação pelos problemas enfrentados.
RECURSO ESPECIAL Nº 1.721.694 - SP