Compra de imóvel em fraude à execução
Imagina a seguinte situação: você compra um imóvel, se instala nele junto com sua família, e depois de algumas semanas descobre que existe um processo judicial discutindo se a compra e venda anterior desse imóvel - quando o vendedor comprou o imóvel - foi ou não uma fraude.
Entenda sobre fraude à execução no caso de vendas sucessivas, e porque esse assunto afeta tanto a compra e venda de imóveis.
Jamais deixe de fazer a AUDITORIA DA DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL antes de comprar um imóvel, para evitar surpresas como esta.
Para o direito brasileiro, em regra, somente os bens que pertencem ao devedor respondem pelas obrigações assumidas por ele. Se a pessoa é devedora e não paga o que deve, o seu credor pode ir atrás de seus bens para obter o valor devido. Contudo, excepcionalmente, também é possível ir atrás de bens que já não fazem mais parte do patrimônio do devedor.
Essa hipótese excepcional só ocorre quando o devedor é processado pelo credor e, sabendo que poderá perder seu imóvel para pagamento da dívida, vende o bem o mais rápido possível, esvaziando seu patrimônio e frustrando a expectativa do seu credor de pegar esse imóvel para receber o que lhe é devido.
Só é possível ir atrás de bens do devedor que foram vendidos no curso de um processo quando esse devedor fica sem patrimônio suficiente para pagar a sua dívida após a venda. Se o devedor, ao vender seu imóvel durante o processo judicial, preservar patrimônio suficiente para quitar seu débito com o credor, não há que se falar em venda fraudulenta. A fraude ocorre justamente pelo fato de o devedor inadimplente possuir patrimônio para pagar o débito, mas ao saber da que o credor moveu uma ação judicial contra ele para receber o que lhe é devido, se desfaz dos bens e impossibilita que o credor receba o valor devido.
Assim, a fraude à execução ocorre quando o devedor se encontra em curso de um processo (conhecimento ou execução) e, após ser citado, vende seus bens, ficando sem patrimônio suficiente para pagar a sua dívida. Quando essa venda ocorre, e o comprador sabe que corre uma ação contra o vendedor que repercutiria no imóvel, ela simplesmente é considerada sem efeito para o credor, é como se a venda fraudulenta não tivesse existido para o credor. Por isso o credor pode ir atrás desse bem mesmo que já não seja mais parte do patrimônio do devedor.
Até aqui temos, então, que, a soma dos quatro pressupostos abaixo faz com que a venda de um imóvel possa ser considerada fraude à execução:
1. A existência de um processo judicial em curso contra o vendedor;
2. O vendedor já foi citado para integrar o processo;
3. O devedor vende seu imóvel no curso do processo e torna-se insolvente (sem o imóvel não sobra bens em seu patrimônio que possam ser utilizados para pagar o seu débito);
4. Má-fé do comprador, que tem que ser provada pelo credor, ou seja, o credor tem que provar que o comprador sabia da existência da dívida judicializada do vendedor.
Por outro lado, se o imóvel do devedor já se encontra penhorado, com a devida penhora registrada na matrícula do imóvel, ou se o credor noticiou a existência do processo de execução na matrícula do imóvel (averbação premonitória), significa que ocorreu a individualização da responsabilidade patrimonial, ou seja, o imóvel do devedor já se encontra separado para ser utilizado para pagar uma dívida e esse fato tornou-se público. Nesse caso, não é necessário analisar se a venda desse bem penhorado durante o processo esvaziará o patrimônio do devedor ou não, pois a existência de penhora registrada na matrícula do imóvel ou a averbação premonitória é suficiente para considerar que a compra do imóvel por foi realizada de má-fé pelo comprador, sendo considerada a venda do imóvel como fraude à execução mesmo que que sobre bens no patrimônio do devedor.
Como vimos anteriormente nos pressupostos, o devedor precisa saber que está sendo processado para que a venda do seu imóvel seja considerada fraude à execução. Assim, é indispensável a citação válida do devedor para configuração da fraude de execução. Contudo, a citação torna-se dispensável para que a venda de um imóvel seja considerada fraude à execução se que o credor realizar a averbação premonitória na matrícula do imóvel. Isso porque ao noticiar a existência de uma execução contra o vendedor na matrícula do imóvel – que pode ser realizada já no início do processo – o comprador não pode dizer que não tinha conhecimento da existência desse processo. Se comprar o imóvel, agirá de má-fé.
Desse modo, uma segunda forma de ocorrer a fraude à execução é se somados os seguintes pressupostos:
1. A existência de um processo judicial em curso contra o devedor/vendedor;
2. A averbação premonitória, não sendo necessária a citação do devedor nesse caso, ou o registro da penhora do imóvel do devedor;
3. A venda do imóvel penhorado ou do imóvel cuja matrícula contenha a averbação premonitória.
Perceba, então, que mesmo que não haja registro da penhora na matrícula do imóvel ou a ação de execução não tiver sido averbada no respectivo registro (averbação premonitória), o reconhecimento da fraude à execução pode ocorrer. Entretanto, nesse caso, caberá ao credor comprovar a má-fé do terceiro que comprou o imóvel, ou seja, de que ele tinha conhecimento sobre a pendência do processo. O mesmo não ocorre se há publicidade do processo na matrícula do imóvel, seja por meio do registro de penhora ou por meio de averbação premonitória, pois, nesse caso, a lei cria uma presunção de que qualquer pessoa sabe da existência da ação judicial (afinal, o mínimo que se pode fazer antes de comprar um imóvel é expedir uma matrícula atualizada).
Essa orientação é consolidada na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Súmula 375): “O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem alienado ou da prova de má-fé do terceiro adquirente”.
A presunção de boa-fé é princípio geral de direito. A boa-fé se presume e a má-fé se prova. Se não existe registro da penhora na matrícula do imóvel, ou se o credor não se atentou à realização da averbação premonitória, não existe publicidade da ação judicial contra o devedor/vendedor, passando ao credor o ônus de provar que o terceiro comprador tinha conhecimento de demanda capaz de levar o vendedor à insolvência.
E se o comprador do imóvel adquire o bem em fraude e logo vende para uma outra pessoa? O que ocorre no caso de alienações sucessivas?
Segundo o Superior Tribunal de Justiça, se não existe publicidade sobre a existência do processo contra o devedor/vendedor, ou seja, não há penhora registrada ou averbação premonitória na matrícula do imóvel, esse comprador, pessoa que não tem qualquer relação com o devedor ou com o credor do processo, deve ter a sua boa-fé resguardada, de modo que a declaração de ineficácia da primeira venda – do devedor ao primeiro comprador – não contamina, automaticamente, as vendas subsequentes.
Dessa forma, a venda de imóvel com fraude à execução não pode atingir o terceiro de boa-fé quando não há publicidade registral da existência de ação judicial contra o vendedor (sem registro da penhora e sem averbação premonitória). Contudo, se tal publicidade existir, faz prova quanto à fraude de qualquer transação posterior, independentemente se já está na terceira, quarta ou quinta venda.
Podemos resumir a hipótese de vendas sucessivas após a primeira ser considerada fraude à execução da seguinte forma:
1. Existindo averbação premonitória ou penhora registrada na matrícula do imóvel vendido a terceiro, haverá presunção absoluta do conhecimento do comprador sucessivo e, portanto, da ocorrência de fraude. Desse modo, caso declarada a ineficácia da transação realizada entre o devedor e o primeiro comprador, as vendas posteriores também deixarão de ter qualquer efeito perante o credor da ação;
2. Se não existir averbação premonitória ou registro de penhora na matrícula do imóvel vendido, incumbe ao credor provar a má-fé do comprador sucessivo;
Assim, mesmo que a venda do imóvel ao primeiro comprador tenha sido praticada em fraude à execução, as vendas posteriores não serão automaticamente declaradas sem efeito. A sua ineficácia perante o credor dependerá ou da existência de publicidade registral da ação judicial ou da demonstração de que o comprador posterior tinha conhecimento da pendência de ação contra o devedor.
Clique aqui e leia na íntegra uma decisão do STJ de agosto de 2021 sobre vendas sucessivas e fraude à execução.
REsp n. 1863999/SP