- Jair Rabelo
- 6 de out. de 2025
- 2 min de leitura
Como funciona a devolução do dinheiro em caso de distrato?
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, recentemente, que quando falamos de contratos de compra e venda de imóveis na planta, feitos entre uma incorporadora (a empresa que vende e constrói) e um consumidor (o comprador), as regras que valem são as do Código de Defesa do Consumidor (CDC), e não as da chamada Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018).
Isso porque o CDC é mais específico para proteger o consumidor e evitar abusos em contratos desse tipo.
Qual é a regra principal?
O STJ entende que, quando o comprador pede o distrato (ou seja, desiste do negócio), a incorporadora pode reter até 25% do que já foi pago. Esse percentual funciona como uma espécie de indenização:
cobre custos administrativos da empresa,
evita prejuízos exagerados para o construtor,
e ao mesmo tempo desestimula que o comprador desista sem motivo sério.
Esse limite de 25% já está consolidado nos tribunais. Passar disso é considerado abusivo.
E quanto aos outros descontos?
A Lei dos Distratos (13.786/2018) criou várias possibilidades de descontos – como taxas, impostos, corretagem, entre outros. Mas o STJ deixou claro: se o caso for de relação de consumo, todos esses descontos juntos não podem ultrapassar os 25%.
A única exceção é a chamada taxa de fruição (ou taxa de ocupação). Ela pode ser cobrada à parte, mas só se o comprador realmente tiver usado o imóvel (morando ou usufruindo dele). Nesse caso, pode ser cobrado até 0,75% do valor atualizado do contrato por mês de uso.
Se o lote for apenas um terreno sem construção, não pode haver cobrança de taxa de fruição.
O dinheiro deve ser devolvido quando?
Outra questão importante: algumas construtoras tentavam devolver o dinheiro só no final da obra ou em parcelas. O STJ já decidiu que isso é abusivo. Pela lei do consumidor, a devolução deve ser imediata:
integral, se a culpa for da incorporadora;
parcial (com a retenção de até 25%), se a desistência for do comprador.
Essa regra também está na Súmula 543 do STJ, que confirma a devolução rápida.
Em resumo
Vale o CDC, e não a Lei dos Distratos, quando há relação de consumo.
A incorporadora só pode reter até 25% do que foi pago, mesmo somando todas as taxas e descontos.
A taxa de fruição pode ser cobrada à parte, mas apenas se o imóvel foi usado e até o limite de 0,75% do valor do contrato por mês.
O dinheiro deve ser devolvido de imediato, nada de esperar até o fim da obra ou receber em parcelas.
Ou seja: se você comprou um imóvel na planta, resolveu desistir e pedir o distrato, a empresa pode ficar com uma parte, mas nunca além de 25% do que você pagou (fora a taxa de fruição, se aplicável). O resto deve voltar para você rapidamente.
RECURSO ESPECIAL Nº 2106548 - SP (2023/0393051-0)
