Aceitar ou não aceitar imóveis em construção como pagamento de dívida?
Se você está considerando aceitar imóveis em construção como pagamento de uma dívida ou aceitá-los em permuta, é importante ter cuidado redobrado com o seu contrato.
Antes de iniciar as negociações, é altamente recomendado a contratação de um advogado imobiliário para fazer uma análise completa da unidade em construção e da própria incorporadora/construtora que a está construindo. Somente assim poderá prever possíveis problemas na entrega da unidade pronta. Essa auditoria é chamada de due diligence imobiliária.
Após a análise completa da documentação imobiliária, o próximo passo é a elaboração do contrato adequado para o seu negócio. Muitas vezes, as pessoas optam por modelos prontos da internet que não garantem a segurança necessária para o seu negócio. Usar um contrato simples pode resultar em prejuízos financeiros significativos para qualquer uma das partes. Por isso, é importante contratar um advogado especializado em negócios imobiliários para elaborar o seu contrato e estruturar o negócio que você pretende.
Para ilustrar a importância disso, vamos dar um exemplo: Suponha que, sem realizar qualquer análise de documentação imobiliária, José tenha vendido o seu imóvel de R$1.000.000,00 para Carlos, sendo que R$ 500.000,00 deveria ser pago mediante a entrega de dois apartamentos, que ainda estão em construção, e o restante seria pago na data da assinatura da escritura de compra e venda. Todo o combinado foi escrito em um instrumento particular de compromisso de compra e venda, cujo modelo foi tirado de um site qualquer. Para cumprir com uma parte do pagamento, os direitos que o comprador Carlos tem sobre os dois apartamentos foram cedidos à José por meio de um outro instrumento particular, o contrato de cessão de direitos, cujo modelo também foi facilmente encontrado na internet. Agora, suponha que passou um certo tempo e as duas unidades em construção não tenham sido concluídas no prazo contratual e nem existe a possibilidade de a construtora finalizar as obras. E agora? Quem vai ter que correr atrás da conclusão dessas obras? José ou Carlos?
No exemplo narrado acima, as cláusulas do compromisso de compra e venda relacionadas ao “PAGAMENTO” foram mal redigidas, dando a entender que Carlos já pagou R$ 500.000,00 ao ceder seus direitos sobre os apartamentos em construção à José, pois, uma cláusula prevê que assinada a cessão de direitos sobre as unidades, José assumiria os riscos da não conclusão da obra e ou atraso. Entenda: apesar de ser comum encontrar contratos com esta cláusula, não é dessa forma que esse tipo de negócio deve ser estruturado.
De uma forma bem resumida, podemos dizer que existem duas hipóteses de cessão: pro soluto e pro solvendo. A cessão celebrada entre José e Carlos foi a pro soluto, ou seja, Carlos não se obrigou a garantir a entrega das unidades à José, pois a sua obrigação de pagar R$ 500.000,00 foi concluída ao ceder seus direitos sobre os apartamentos, quando assinou o contrato de cessão e foi substituído no contrato que havia firmado com a construtora. Se fosse pro solvendo, Carlos ficaria obrigado a garantir o pagamento de José caso a construtora não entregasse as unidades prontas.
A regra geral da cessão é a pro solvendo. A cessão entre José e Carlos foi considerada pro soluto pois existe previsão expressa nesse sentido no contrato deles. Contudo, os erros na estruturação do negócio não pararam por aí: faltou o consentimento da construtora nesse contrato.
Como José e Carlos não são advogados imobiliários, e não conhecem as regras desse tipo de contrato, a cessão assinada por eles tem características de uma cessão pro soluto, mas não tem a assinatura da construtora (comum de encontrar esse tipo de contrato no dia a dia). Só que sem a anuência da construtora não é possível transferir para José os riscos do contrato que foi celebrado entre Carlos e a construtora. Isso quer dizer que, se a construtora não assinou o contrato de cessão, Carlos não foi liberado dos efeitos do contrato, sendo exclusivamente sua a expectativa de receber as unidades prontas.
Tendo características de uma cessão pro soluto mas sem a assinatura da construtora, o caso de José e Carlos só poderá ser resolvido pelo Poder Judiciário, já que cada um deles tem seu próprio interesse. Após arcar com grandes despesas de honorários e custas judiciais, muito mais elevadas que os honorários para elaboração de um contrato, um juiz analisará o compromisso de compra e venda e a cessão de direitos para entender a finalidade de sua quitação. No nosso exemplo, se a cláusulas relacionadas ao “PAGAMENTO” preveem a promessa de dois apartamentos prontos e acabados como parte do pagamento e estes não foram concluídos pela construtora, é óbvio que não houve e não haverá pagamento pela entrega das unidades, havendo um claro inadimplemento contratual por parte de Carlos. Nesse caso, interpretar o contrato de forma diversa seria o mesmo que dizer que José aceitou como parte de pagamento um monte de entulho em cima de um terreno.
Em resumo, no nosso exemplo, a falta de consentimento da construtora implicou na manutenção do vínculo original do contrato entre ela e Carlos, impossibilitando a transferência de obrigações e responsabilidades para José, mas isso não impediu que José tivesse que perder tempo e arcar com altos custos de honorários e despesas judiciais para provar a permanência desse vínculo, tudo por conta de um contrato mal feito.
Então, a resposta da pergunta posta no título é: depende. Depende do resultado da due diligence imobiliária. Somente o advogado contratado para analisar e estruturar o seu negócio será capaz de dizer se aceitar imóveis em construção como pagamento será arriscado ou não. Assim, para evitar problemas e gastos desnecessários, é essencial contratar um advogado imobiliário para elaborar um contrato que contenha todas as cláusulas necessárias e proteja seus interesses. Não se arrisque a assinar um contrato mal redigido feito por quem não entende do assunto.
Quer ler um caso real similar ao exemplo que foi dado?