É possível usucapião de área menor que a estabelecida em lei municipal, mas o município pode impedir que se construa nela

A aquisição de um imóvel por meio da usucapião não pode ser prejudicada pelo fato de a área ser menor que o módulo estabelecido em legislação municipal.

Não há metragem mínima de lote para se exercer o direito à usucapião. A usucapião extraordinária, nos termos art. 1.238 do Código Civil, exige que o possuidor esteja em posse do imóvel pelo prazo de quinze anos, salvo exceções legais, e que essa posse seja exercida de forma pacífica, sem interrupções, independentemente se a pessoa tem ou não um contrato ou outro título sobre o imóvel.

Uma vez atendidos os requisitos previstos no Código Civil, deve ser declarada a aquisição da propriedade pelo possuidor do imóvel sem que se precise analisar quaisquer outros elementos de outras normas. Assim, normas municipais não podem impor condições para a usucapião.

A usucapião, tendo natureza jurídica de forma de aquisição originária da propriedade, é instituto pertencente ao Direito Civil, sendo, portanto, da União a competência privativa para legislar sobre a matéria.

A Constituição Federal concede aos municípios a possibilidade de normatizarem sobre a área mínima do módulo de ocupação municipal, assim como de fiscalizar se os imóveis estão de acordo com o mínimo estabelecido.

Contudo, o fato de uma pessoa ter direito de adquirir certo lote por meio da usucapião extraordinária significa que essa pessoa passou, ao menos, quinze anos usufruindo do imóvel da forma que se encontra, ou seja, o município não cumpriu sua missão de ordenamento territorial durante anos. Nesse caso, a situação de fato se consolidou pelo decurso do tempo.

Existem diferenças entre o direito de uma pessoa ser proprietária de um terreno que possui por mais de quinze anos, seja ele menor que o módulo estabelecido pelo município ou não, e o aproveitamento urbanístico que se pretende dar a essa propriedade. A delimitação do tamanho do módulo urbano pelo Plano Diretor pode limitar o aproveitamento urbanístico da propriedade, mas não pode impedir a pessoa de ser dona do terreno.

Assim, normas municipais não podem impedir o possuidor de se tornar proprietário de um imóvel por meio da usucapião, mas pode impor limitações urbanísticas ao uso dessa propriedade. Entenda: mesmo que se possa adquirir um terreno menor que o módulo municipal por meio da usucapião, este terreno estará qualificado como não edificável e o proprietário estará privado de construir nele.

Clique aqui e leia um caso julgado pelo STJ em 2020 sobre o tema.

REsp n. 1667842 - SC.