TJ-SP – Não cabe liminar para redução de aluguel se locador cooperou anteriormente para conciliação.
Agravo de Instrumento nº 2084786-45.2020.8.26.0000
EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE REVISÃO DE CONTRATO. PRETENSÃO DE REDUÇÃO DOS ALUGUÉIS PELA METADE, FUNDADA NA CRISE FINANCEIRA PROVOCADA PELA PANDEMIA DO COVID-19. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA PREMATURA. AUSÊNCIA DOS REQUISITOS AUTORIZADORES DA MEDIDA. INTELIGÊNCIA DO ART. 300 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL (CPC). DECISÃO MANTIDA. RECURSO IMPROVIDO, COM OBSERVAÇÃO. Para obter a tutela provisória de urgência, deve o autor apresentar elementos que evidenciem a probabilidade do direito alegado ("fumus boni juris") e, cumulativamente, o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo ("periculum in mora"). Ausentes os requisitos cumulativos exigidos pelo art. 300 do CPC, correta a decisão que a indeferiu, com observação de reavaliação na marcha processual, depois de formado o contraditório, imprescindível no caso.
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O agravo de instrumento em comento foi interposto contra decisão do juízo de primeira instancia, que indeferiu liminar requerida pela locatária de um imóvel comercial que pretende reduzir pela metade o valor dos aluguéis mensais.
A pretensão da redução vem do fato de que desde março de 2020 a locatária está proibida de abrir as portas do seu comércio por ordem de decretos estaduais e municipais que reconheceram o estado de calamidade pública e determinaram o isolamento social em razão da pandemia de COVID-19.
Em síntese, só é possível cogitar de tutela de urgência se houver uma situação crítica, de emergência. O caput do art. 300, do CPC, traz os requisitos para a concessão da tutela de urgência, quais sejam, evidência da probabilidade do direito e perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
No caso em comento, o TJ-SP entendeu que estão ausentes os requisitos exigidos no art. 300 do CPC. Foi ressaltado na decisão que antes de emitir juízo a respeito da aplicabilidade da teoria da imprevisão para o reequilíbrio da obrigação na relação de direito privado (teoria alegada pela locatária) convém ouvir a parte contrária a respeito, pois esta também pode sofrer impactos financeiros com a pandemia, suscetíveis de agravamento com a medida liminar.
A concessão de tutela de urgência, sem ouvir a parte contrária, é medida excepcional quando o diferimento do contraditório seja necessário para evitar danos graves e irreversíveis, não vislumbrados no caso, por enquanto.
Como a crise afeta a todos, a demonstração de tentativa conciliatória norteará a atividade judicial no âmbito da tutela provisória requerida. No caso, foi alegada pela locatária a negativa de solução extrajudicial para sua pretensão. A locadora ofertou proposta de descontar 10% do valor dos aluguéis, ao passo que a locatária contrapropôs 20% de redução.
Isso demonstra que houve um aceno à cooperação, controvertendo as partes apenas quanto ao percentual da redução. Tal situação reforça a prudência de se aguardar a resposta da locadora aos termos da demanda, valendo lembrar que “O Estado promoverá, sempre que possível, a solução consensual dos conflitos” (art. 3º, §2º, do CPC).
Desse modo, O TJ-SP entendeu ser inviável a concessão da tutela provisória de urgência antes de possibilitado o contraditório.