TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE SÃO PAULO
Contribuição em loteamento não é consequência de vínculo associativo.
Apelação nº 1023684-69.2016.8.26.0100
EMENTA: CONTRIBUIÇÃO E TAXA DE ASSOCIADO - AÇÃO DE COBRANÇA. Improcedência Descabimento - Muito embora tenha o C. STJ, ao apreciar a matéria, firmado entendimento para efeitos do art. 543-C do CPC então vigente (Tema 882), no sentido de que referidas taxas desobrigam os não associados, a questão aqui possui contornos diversos. Réus que, além de haver adquirido a propriedade dos lotes anos após a constituição da associação autora, chegaram a adimplir diversas mensalidades. Despesas regularmente aprovadas em assembleia e demonstradas à saciedade nos autos (beneficiando todos os proprietários do loteamento referido). Obrigação do comprador expressamente declarada em contrato padrão da construtora. Precedentes - Sentença reformada Recurso provido.
O STJ já firmou entendimento (Tema 882) no sentido de que as taxas associativas constituídas por associação de moradores de loteamentos não podem ser cobradas dos não associados. Mas a questão ainda possui contornos diversos.
No caso em comento, o morador de um loteamento, não associado à associação de moradores, passou a inadimplir com a despesas de conservação do loteamento alegando não ser associado, apesar de haver pago a taxa por um bom tempo.
O morador adquiriu um lote anos após a constituição da associação de moradores e o contrato padrão de compra e venda já previa a obrigatoriedade de o comprador/adquirente contribuir com as despesas para manutenção do loteamento.
O relator do acórdão em comento transcreveu as considerações tecidas no voto da Ministra Maria Isabel Gallotti, no âmbito do Resp 1280871:
[O] o que não podem as associações é cobrar uma taxa que foi fixada unilateralmente pelos participantes e exigir que não associados a paguem”. (...) Mas nada obsta (...) que uma determinada associação ajuíze ação contra um determinado morador de condomínio, loteamento, bairro, e alegue: faço serviço de limpeza, tenho uma guarita para segurança, entrego a correspondência na casa de todos. Nesta ação, ele seria cobrado não do valor de taxa estipulada pela associação, mas apenas daquilo que o beneficia e na medida do benefício. A causa de pedir não seria a mera inadimplência de uma taxa imposta unilateralmente pela associação, não se sabendo se na medida do benefício proporcionado ao morador réu”. (negritei)
O que é demonstrado por diversos precedentes do TJ-SP, e acolhido no caso em comento, é que a obrigatoriedade do rateio das despesas decorre do dever de probidade a todos imposta, não constituindo consequência do vínculo associativo.
Apesar de ninguém ser obrigado a se associar, há o interesse comum dos moradores de implementarem infraestrutura e serviços que venham a beneficiar a todos, embora não se configure um condomínio nos termos estritos da lei. Assim, não é razoável que prevaleça o interesse particular daquele que se recusa a partilhar das despesas, se aproveitando do esforço alheio.
Assim, o TJ-SP concluiu que o morador deve contribuir com as despesas de manutenção e conservação do loteamento, mesmo que não seja associado, pois não pode se valer de todos os benefícios implantados pela associação ao loteamento sem uma contraprestação.