Taxa de manutenção de loteamento devida pelo antigo proprietário do imóvel não pode ser cobrada do comprador

Quando uma pessoa está em débito com as taxas de manutenção do loteamento ela continua devedora após vender o seu imóvel.

Esse débito não é transferido para o novo proprietário. O comprador do imóvel passa a ser responsável apenas pela taxas de manutenção que forem lançadas a partir da data em que entrou na posse do imóvel, se assim for convencionado com o vendedor e com a associação, ou a partir da data do registro da sua escritura de compra e venda, quando se torna proprietário do imóvel.

Isso porque a taxa de manutenção do loteamento não adere ao imóvel, não é um débito vinculado ao bem, mas sim um débito da própria pessoa. Em termos jurídicos, diz-se que essa taxa tem natureza pessoal e não propter ren (própria da coisa). Se é um débito próprio da pessoa, é ela que deve ser cobrada, e não o novo proprietário do imóvel.

Muitas associações de moradores insistem em cobrar do novo proprietário os débitos do antigo proprietário se embasando no art. 29 da Lei n. 6.766/1979, que diz assim:

“Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou por sucessão causa mortis, sucederá o transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvado o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado."

As associações interpretam o dispositivo no sentido de que o comprador deve suceder o vendedor em todas as suas obrigações, incluindo os débitos da taxa de manutenção em aberto.

Contudo, não se pode dar interpretação extensiva à norma. Quando a lei estabelece a responsabilidade de um adquirente sobre débitos do alienante o faz expressamente, de forma inequívoca. Veja como é prevista a responsabilidade do comprador de um imóvel em um condomínio edilício:

“Art. 1.345 do Código Civil. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”

No caso de condomínio a Lei prevê expressamente que o comprador é responsável pelas despesas condominiais deixadas pelo vendedor. O mesmo não ocorre no art. 29 da Lei n. 6.766/1979 sobre os imóveis em loteamentos.

Clique aqui e leia uma decisão do STJ, do ano de 2021, sobre esse assunto.