STJ – O arrematante é responsável pelos débitos condominiais vencidos antes da arrematação.
REsp nº 1.672.508 - SP (2017/0114274-1)
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL (CPC/73). AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA. INFORMAÇÃO NO EDITAL ACERCA DA EXISTÊNCIA DE DÉBITOS CONDOMINIAIS. CARÁTER 'PROPTER REM' DA OBRIGAÇÃO. RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE. SUCESSÃO NO POLO PASSIVO DA EXECUÇÃO. CABIMENTO. 1. Controvérsia em torno da possibilidade de inclusão do arrematante no polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais na fase cumprimento de sentença. 2. Em recurso especial não cabe invocar ofensa à norma constitucional. 3. Os arts. 204 e 206, § 5º, I, do CC não contêm comandos capazes de sustentar a tese recursal, atraindo o óbice da Súmula 284/STF. 4. Não há violação aos arts. 489, § 1º, IV e 1.022, II e § único, II, do CPC quando a matéria em exame foi devidamente enfrentada pelo Tribunal de origem, que emitiu pronunciamento de forma fundamentada, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte recorrente. 5. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação "propter rem", constando do edital de praça a existência de ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais vencidas, ainda que estas sejam anteriores à arrematação, admitindo-se, inclusive, a sucessão processual do antigo executado pelo arrematante. 6. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. (negritei)
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O arrematante de imóvel em hasta pública pode ser incluído no polo passivo de ação de cobrança de cotas condominiais ajuizada pelo condomínio em desfavor do anterior proprietário, mesmo que em fase de cumprimento de sentença.
Segundo o reiterado entendimento do Superior Tribunal de Justiça, a obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação “própria da coisa”, ou, assumida “por causa da coisa”. Em havendo transferência da titularidade do imóvel, a obrigação é igualmente transmitida.
Prevê o art. 1.345 do Código Civil de 2002, que o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multa e juros moratórios.
Conforme se depreende desse dispositivo legal, a transmissão da obrigação ocorre automaticamente, isto é, ainda que não seja essa a intenção do alienante e mesmo que o adquirente não queira assumi-la.
No caso específico da recurso em comento, a transmissão da obrigação ocorreu pela arrematação do imóvel objeto da dívida condominial e o arrematante tinha plena ciência do débito discutido.
Já é firme a jurisprudência do STJ no sentido de que, em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem, constando do edital de praça a existência de tal ônus incidente sobre o imóvel, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais.
Assim, caso houvesse ausência de menção no edital da praça acerca dos ônus incidentes sobre o imóvel, concluir-se-ia pela impossibilidade de substituição do polo passivo da ação de cobrança de cotas condominiais, mesmo diante da natureza propter rem da obrigação.
A jurisprudência, atenta à necessidade de preservar a segurança jurídica e proteger a confiança posta pelos jurisdicionados na alienação judicial promovida pelo Estado, desenvolveu-se no sentido de limitar a responsabilidade do arrematante às dívidas condominiais expressamente indicadas no edital da hasta pública.
Não obstante, por regra o art. 1.345 do CC/02, o arrematante é, sim, responsável pelo pagamento das despesas de manutenção da unidade condominial, mesmo as pretéritas à aquisição do bem em hasta pública. Exceção, contudo, vai para as despesas que não foram mencionadas no respectivo edital, por imperiosidade de preservação da segurança jurídica e de resguardo da eficiência da tutela jurisdicional executiva.
Devidamente informado sobre a existência da dívida, deve incidir a regra geral que imputa ao arrematante a obrigação de pagamento das despesas condominiais vencidas aderidas ao imóvel.
Concluiu o STJ entendeu que sendo o arrematante responsável pelos débitos condominiais vencidos e ressalvados no edital da hasta pública, é possível a sucessão processual do anterior executado. Em determinadas hipóteses, a coisa julgada pode atingir, além das partes, terceiros que não participaram de sua formação. É o que ocorre na hipótese de alienação da coisa ou do direito litigioso.