STJ – Fiador tem 30 dias para exonerar-se da garantia, após tomar ciência da substituição do locatário original.
REsp nº 1.510.503 – ES
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. APLICAÇÃO DO CPC/73. AÇÃO DE EXONERAÇÃO DE FIANÇA. FUNDAMENTAÇÃO. AUSENTE. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. INSTRUMENTALIDADE DAS FORMAS. VALIDADE DE ATO PRATICADO DE FORMA DIVERSA DA PREVISTA EM LEI SE ATINGIDA A FINALIDADE. CONTRATO DE LOCAÇÃO. SUB-ROGAÇÃO LEGAL. FIADOR. POSSIBILIDADE DE EXONERAÇÃO DE SUAS RESPONSABILIDADES NO PRAZO DE 30 DIAS CONTADO DA CIÊNCIA INEQUÍVOCA DA SUB-ROGAÇÃO. SÚMULA 214/STJ NÃO APLICÁVEL NA HIPÓTESE DE SUB-ROGAÇÃO LEGAL DE PACTO LOCATÍCIO. 1. Ação de exoneração fiança distribuída em 05/08/2011. Autos conclusos para esta Relatora em 18/09/2019. Julgamento sob a égide do CPC/73. 2. A ausência de fundamentação ou a sua deficiência importa no não conhecimento do recurso quanto ao tema. 3. Ausentes os vícios do art. 535 do CPC/73, rejeitam-se os embargos de declaração. 4. É possível manter a validade do ato realizado de forma diversa do previsto na lei, quando for alcançada sua finalidade, em razão da aplicação do princípio da instrumentalidade das formas, consoante o 244 do CPC/73 (277 do CPC/15). 5. Ocorrendo a sub-rogação legal de contrato de locação, o fiador do locatário original poderá exonerar-se das suas responsabilidades em relação ao negócio jurídico locatício, no prazo de 30 dias contado da ciência inequívoca da referida sub-rogação, nos termos do art. 12, § 2º, da Lei 8.245/91 c/c 244 do CPC/73 (277 do CPC/15). 6. Não há aditamento em contrato de locação sub-rogado por lei, nos termos do art. 12, caput, §§ 1º e 2º, da Lei 8.245/91, sendo - portanto - inaplicável a Súmula 214/STJ (O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu) nessas situações. 7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido. (negritei)
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Em ação de exoneração de fiança, o fiador de um contrato de locação objetivou sua exoneração da fiança prestada ao locatário, em razão da sub-rogação do contrato à nova locatária, ex-companheira do locatário original.
O fiador sustentou que não foi informado da sub-rogação do contrato de locação para pessoa diversa daquela que havia afiançado.
O propósito do recurso em comento foi a verificação do STJ sobre o alcance da responsabilidade do fiador na hipótese de sub-rogação do locatário original decorrente da dissolução de união estável.
A Ministra Nancy Andrighi ressaltou, inicialmente, que a redação do art. 12 da Lei 8.245/91 prevê que, em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
Isso significa dizer que, reconhecida a separação de fato, a separação judicial, o divórcio ou a dissolução de união estável, não se fará necessária a elaboração de eventual retificação do contrato locatício com a modificação das partes contratantes, sendo suficiente a comunicação por escrito ao locador, nos termos do § 1º do referido dispositivo legal.
O § 2º, do mencionado artigo, diz que “o fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação ao locador".
A Ministra salientou que, pós o transcurso do prazo de 30 dias mencionado, o fiador não mais poderá - em razão da sub-rogação - exonerar-se da garantia ofertada. O trintídio legal mencionado possui natureza decadencial, sendo um direito potestativo conferido ao fiador.
Na hipótese do caso julgado no recurso em comento, a locadora tomou ciência da sub-rogação por meio de comunicação do locatário original em 17/03/2010, e o fiador foi notificado extrajudicialmente em 07/05/2010, pela locadora, para quitar os débitos pendentes, oportunidade em que teve a ciência inequívoca da sub-rogação legal do contrato de locação de imóvel residencial.
Nesse sentir, era obrigação do fiador, no prazo de 30 dias que se sucederam à comunicação (nos termos do art. 12, § 2º, da Lei 8.245/91), exonerar-se de suas responsabilidades, o que não aconteceu na hipótese.
Segundo o acórdão recorrido, os pedidos de exoneração ocorreram apenas em 17/06/2010 e 18/06/2010, isto é, fora do prazo legal, razão pela qual o fiador deve permanecer garantindo o contrato de locação.
Em relação à formalidade da comunicação do fiador, a Ministra Nancy Andrigui ressaltou que, não obstante o art. 12, § 2º, da Lei 8.245/91 disponha que o referido ato deve ser realizado pelo locatário sub-rogado, é possível a relativização da referida formalidade por meio da aplicação do princípio da instrumentalidade das formas.
Consoante o referido princípio, que está disciplinado no art. 244 do CPC/73 (art. 277 do CPC/15), é possível manter a validade do ato realizado de forma diversa do previsto na lei, quando for alcançada sua finalidade.
Dessa maneira, mesmo que o fiador tome ciência da ocorrência da sub-rogação por meio diverso da efetiva comunicação por parte do locatário sub-rogado, em razão da aplicação da instrumentalidade das formas pelo alcance da finalidade do ato, o prazo para se exonerar da fiança se iniciará da data em que tiver o efetivo conhecimento da sub-rogação originada pela separação do casal.
Imperioso frisar que a garantia do contrato se presta ao locador e não ao locatário, não podendo aquele ser prejudicado, no contrato, pela inércia deste.
Como observado pela Ministra, pensar de forma diversa incentiva o locatário sub-rogado (em eventual conluio com o próprio fiador) a não cumprir as determinações contidas nos parágrafos 1º e 2º do art. 12 da Lei 8.245/91, tendo em vista que o resultado seria a rejeição legal da fiança até então prestada, em incontestável prejuízo do locador (o qual se veria descoberto de qualquer garantia de um contrato de locação que sequer teve a oportunidade de escolher com quem iria pactuar, pois a sub-rogação nesta hipótese é imposta por força de lei).
PC: fiador * locação * exoneração do fiador * comunicação do fiador sobre dissolução de união estável * responsabilidade do fiador