O que o STF tem a dizer sobre a responsabilidade dos donos de lotes quanto ao custeio da manutenção e conservação do loteamento fechado? Todos os proprietários e moradores devem pagar a taxa de manutenção?
Será que diante da valorização imobiliária que resulta do investimento, conservação e manutenção dos loteamentos fechados o proprietário de lote pode ser obrigado a pagar as “taxas” instituídas pela associação administradora? Seria correto, tanto no âmbito moral quanto legal, um proprietário de lote deixar de contribuir com a manutenção e conservação do loteamento apenas por não ser associado à associação de moradores, obtendo todas as vantagens de residir em um loteamento de acesso controlado às custas dos demais proprietários que participam do rateio de despesas?
Há uma resposta que vale para antes do dia 12 de julho de 2017 e outra que vale a partir desta data, já que nesse dia foi publicada a Lei n. 13.465/2017, um marco temporal para definir a responsabilidade dos donos de lotes na cotização da taxa de conservação dos loteamentos de acesso controlado.
A figura do loteamento fechados tem se tornado cada vez mais presente na realidade brasileira. Por não se tratar de condomínio edilício, a administração dos loteamentos de acesso controlado é feita por pessoa jurídica de direito privado sem fins lucrativos, constituída na modalidade de associação civil (associação de proprietários ou associação de moradores), que recebem permissão da municipalidade, sem licitação, para administrar um loteamento fechado.
Essa associação administradora faz a manutenção e as melhorias no loteamento, instala uma guarita com cancela, controla o acesso de terceiros, investe no loteamento, conserva os espaços públicos e leva segurança aos moradores.
Havendo ou não a concordância de todos os proprietários e moradores do loteamento, todas essas melhorias valorizam seus lotes. Diante dessa valorização imobiliária, a associação administradora cobra de todos os beneficiários uma “taxa” por ela instituída. Contudo, anteriormente a Lei n. 13.465/17, essa cobrança se contrapunha ao direito de liberdade de associação: paga apenas quem for associado.
Em nosso ordenamento jurídico, somente a lei ou a manifestação de vontade justifica a imposição de obrigações, sendo, portanto, inconstitucional uma associação cobrar taxa de manutenção e conservação de loteamento daquele proprietário que não era associado. Isso até o advento da Lei n. 13.465/2017.
A partir da publicação dessa lei, tornou-se possível a cotização da taxa de conservação do loteamento fechado entre todos os beneficiários, associados ou não à associação de proprietários ou moradores. A condição para isso é que se tenha dado publicidade a obrigação da cotização, ou seja, que a obrigação de participar do rateio de despesas conste expressamente no ato constitutivo da associação, ou outra entidade equiparada a administradoras de imóveis, e tal ato esteja registrado na matrícula do loteamento e do lote (art. 36-A).
Uma vez atendidos esses requisitos, os atos constitutivos da administradora de imóveis vinculam tanto aqueles que já são proprietários de lotes, quanto os novos adquirentes de imóveis em loteamentos, já que a publicidade conferida à obrigação registrada no Cartório de Registro do Imóvel deixa claro que quem ali compra um lote deve participar do rateio de custos para sua preservação e manutenção.
Cabe fazer uma ressalva quanto àqueles que já eram proprietários de lotes antes da publicação da Lei n. 13.465/2017, pois a responsabilidade será dividida em duas direções. Para se fazer valer a obrigatoriedade de contribuírem, esses antigos proprietários têm que haver aderido ao ato constitutivo da associação, ou seja, têm que ser associados. Se esses proprietários nunca foram associados ou se desassociaram antes da publicação da Lei n. 13.465/2017, não são obrigados a participarem da cotização existente antes da publicação da mencionada lei. Contudo, desta data em diante, associado ou não, se o loteamento cumpre os requisitos mencionados quanto a publicidade da obrigação da cotização, esses proprietários passarão obrigatoriamente a ser contribuintes dos rateios realizados após 12 de junho de 2017.
Isso significa que a obrigatoriedade dos antigos proprietários de participarem da cotização não retroagirá as cotas anteriores à Lei n. 13.465/2017 e a publicidade da obrigação, a obrigação nasce de 12 de junho de 2017 em adiante se o loteamento cumpre os requisitos mencionados.
Como a obrigação de cotização deixou de ser uma taxa associativa com a publicação da Lei n. 13.465/2017, o fato de proprietários associados decidirem se desassociar da associação não significa que deixarão de contribuir para a manutenção e conservação do loteamento.
O que a lei fez foi equiparar as atividades das associações de moradores de loteamentos às desenvolvidas por administradoras de imóveis, diante da semelhança entre as suas atividades.
Segundo o Supremo Tribunal Federal (STF), a associação de proprietários ou de moradores não se trata, tecnicamente, de uma associação civil padrão, que pressupõe um agrupamento de pessoas ligadas por interesses comuns e a vontade de associar, pois a existência do loteamento de acesso controlado gera, por si só, interesses coletivos. Se há vontade do sujeito em ali residir, deve se submeter a esses interesses coletivos, independentemente de seus interesses individuais. Não há mais que se falar, portanto, em violação ao direito fundamental à liberdade de associação.
Importante considerar também a possibilidade de que eventuais leis municipais já definissem obrigação semelhante, uma vez que os municípios possuem competência para legislar sobre uso, parcelamento e ocupação do solo urbano. Em razão disso, o STF concluiu que se o município tem legislação sobre a cotização antes do advento da Lei . 13.465/2017, a obrigação da cotização deve valer desde a data prevista na lei municipal, e não após a publicação da Lei 13.465/2017.
Assim sendo, o STF desenvolveu a seguinte tese:
“É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n. 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir do qual se torna possível a cotização de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, desde que, i) já possuidores de lotes, tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou, (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado no competente registro de imóveis.”
Por fim, uma questão que sempre vem a tona é se, mesmo contendo expressamente a obrigação da cotização no ato constitutivo registrado da associação, o novo adquirente de lote se obriga a pagar as taxas somente a partir da aquisição ou responde também pelos débitos do anterior proprietário?
Conforme art. 29 da Lei n. 6.766/1979, não existe previsão legal expressa de que o adquirente responderá pelos débitos dos antigos proprietários, mas, tão somente, que sucederá o antigo proprietário em suas obrigações, isto é, na obrigação de pagar a taxa de manutenção.
De fato, quando a lei estabelece a responsabilidade de o adquirente responder pelos débitos do alienante, como ocorre no caso de condomínio edilício, o faz expressamente e de forma inequívoca, como se verifica do art. 1.345 do Código Civil: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.
O fato de existir um contrato padrão registrado, com a publicidade da obrigação de cotização na matrícula do loteamento e do lote, permitindo que essa obrigação seja consultada por qualquer interessado, apenas indica que todo comprador está legalmente cientificado de que, comprando o lote, estaria aderindo à cobrança de uma taxa de manutenção, mas isso não significa que responderá por débitos de antigo proprietário.
Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é dominante: a taxa de manutenção de loteamentos tem natureza pessoal, não se equiparando a despesas condominiais.
Leia as decisões na íntegra:
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