Comprador que devolve o terreno sem edificação ao vendedor não deve pagar taxa de ocupação

Quando uma compra e venda de imóvel é desfeita, o comprador e o vendedor retornam ao estado anterior à celebração do contrato.

O retorno ao estado anterior significa que haverá a devolução do imóvel ao vendedor e do preço ao comprador (ressalvado o percentual de retenção), além da condenação do comprador a ressarcir o vendedor pelo tempo que utilizou o imóvel, obtendo vantagens.

Conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), esse tempo de utilização do imóvel é indenizado por meio da taxa de ocupação (como se fosse um aluguel).

Essa cobrança se justifica porque é proibido enriquecer-se sem causa às custas de alguém. Se uma pessoa compra um imóvel, usufrui dele por certo tempo, e depois decide devolvê-lo ao vendedor, não pode deixar de pagar uma taxa pelo tempo que usou o bem. Não pagar a taxa é o mesmo que obter vantagens nas costas do vendedor, já que o comprador, recebendo de volta uma parte do que pagou na compra, deixará o vendedor em total desvantagem, pois ele poderia nesse tempo todo ter vendido o imóvel para outro interessado ou lucrado com a locação do imóvel.

Os requisitos para que se possa falar em enriquecimento sem causa do comprador, segundo o STJ, são: enriquecimento do comprador (que utilizou o imóvel para sua moradia sem arcar com os custos); empobrecimento correspondente do vendedor (que recebe o imóvel de volta sem receber indenização alguma por todo o tempo que o imóvel ficou a disposição do comprador); relação de causalidade entre ambos.

Assim sendo, o proveito indevidamente obtido por um comprador de imóvel residencial que desfaz o negócio após um longo período, corresponde a utilização do imóvel para fins residenciais sem pagar aluguéis (enriquecimento sem causa), aluguéis estes que poderiam ser recebidos pelo vendedor caso o imóvel não estivesse na posse do comprador (empobrecimento do vendedor correspondente ao enriquecimento do comprador).

Agora, se tratando de compra e venda de terreno, não há que se falar em proveito econômico se o comprador não edificou.

O simples exercício da posse do terreno pelo comprador não basta para sua condenação ao pagamento de taxa de ocupação/aluguéis, pois seria preciso, para tanto, que o comprador tivesse obtido alguma vantagem (enriquecimento) que poderia ser obtida pelo vendedor se o imóvel não estivesse na posse do comprador (empobrecimento do vendedor correspondente ao enriquecimento do comprador).

Se no terreno nada foi edificado, não pode o comprador obter vantagem ou proveito de sua posse, estando ausente o enriquecimento sem causa. Por isso, havendo o desfazimento do negócio jurídico de compra e venda de terreno, não pode ser fixada uma taxa de ocupação se nada foi edificado no imóvel.

Clique aqui e leia uma decisão do STJ sobre o tema, do ano de 2021.

REsp n. 1.863.007-SP