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Pode-se perder um imóvel por dívidas de terceiro





Ainda que um devedor não seja o único proprietário de um imóvel, esse bem pode ser levado integralmente à leilão em caso de execução do débito.


Mas se o imóvel todo for levado à leilão, como fica o outro coproprietário do imóvel? Perderá o imóvel por culpa do devedor? A Lei garante a esse coproprietário – o terceiro que não é o devedor (podendo ser, inclusive, o cônjuge do devedor) – o direito de preferência na arrematação do bem no leilão, caso não queira perder sua propriedade mediante a compensação financeira.


Imagine que A comprou um imóvel em conjunto com B na proporção de 50% da propriedade para cada um. O coproprietário A contrai uma dívida alta e o seu credor ajuíza uma execução para receber o que lhe é devido. O credor penhora os 50% da propriedade que corresponde ao devedor e, sendo um bem indivisível, o imóvel é avaliado no seu todo e levado à leilão. O coproprietário B tem preferência na arrematação do bem, mas, se não o arrematar ocorrerá a arrematação por um terceiro. Ocorrendo a arrematação do imóvel por um terceiro, 50% do valor de avaliação do bem é pago ao coproprietário B e o restante do valor da arrematação é utilizado para pagar a dívida do coproprietário A.


Então, quando se fala em execução judicial de uma dívida – sem entrar em questões sobre bem de família – é admitida a venda integral do imóvel do devedor (alienação de bem indivisível) mesmo que ele não seja proprietário exclusivo do imóvel.


A Lei assim dispõe, pois, a alienação judicial apenas da parte ideal que corresponde ao devedor representaria liquidez bem reduzida com a criação de um indesejado condomínio entre o coproprietário não devedor e o desconhecido adquirente/arrematante, o que despertaria pouco ou quase nenhum interesse entre possíveis licitantes no leilão do imóvel. Afinal de contas, quem quer comprar um imóvel em conjunto com alguém que não conhece?


Então, a Lei protege o coproprietário prejudicado assegurando-lhe a preferência na arrematação ou monetização da sua parte do imóvel.


Essa proteção é automática. Assim, não há necessidade de o coproprietário prejudicado opor embargos de terceiro à execução para ter preferência na arrematação ou para preservar o recebimento do valor que lhe corresponde. Esse coproprietário será intimado da penhora e da alienação judicial (arts. 799, 842 e 889 do Código de Processo Civil), a fim de que lhe seja oportunizada a manifestação no processo.


Para o fim de tornar desnecessária a oposição de embargos de terceiro pelo coproprietário não devedor, exige-se que a própria penhora não avance sobre seu quinhão, limitando-se à quota-parte titularizada pelo devedor. Esse gravame judicial não pode ultrapassar o patrimônio do executado ou de eventuais responsáveis pelo pagamento do débito. Se o devedor é dono de 50% do imóvel, é essa parte ideal do imóvel que deverá ser penhorada, mesmo que o imóvel todo seja levado à leilão.


Ao coproprietário prejudicado será imposta a alienação forçada e a conversão de seu direito de propriedade pelo equivalente em dinheiro – como visto, por uma necessidade de conferir eficiência ao processo executivo –, porém, até que isso ocorra, sua parcela do bem deve permanecer livre.

Assim, a penhora não vai além da quota ideal do executado, mas o imóvel será alienado judicialmente por inteiro.


Clique aqui e leia um caso concreto sobre o tema julgado em 2021 pelo STJ.

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