O locador vendeu o imóvel.

O novo proprietário pediu a casa, mas o contrato ainda não terminou.

O inquilino tem que sair?




Apresente seu contrato de locação à um advogado imobiliário. Assim não haverá erro na interpretação do seu direito.


Veja só o que um locatário precisa analisar no caso de o locador vender o imóvel:


Supondo que o locador já tenha cumprido o seu dever de notificar o locatário sobre a intenção de venda do imóvel e o inquilino não se interessou em comprá-lo, fato que autoriza o locador a vender para quem ele quiser.


Se o prazo da locação ainda não terminou, mas o imóvel foi vendido para um terceiro, deve-se ler o contrato de locação em busca da cláusula de vigência. Essa cláusula é redigida em termos iguais ou parecidos com estes: “o contrato permanecerá vigente até o seu término em caso de alienação do imóvel objeto da locação”.


Encontrando tal cláusula no contrato, a segunda etapa é ir até o Cartório de Registro de Imóveis da cidade onde se localiza o imóvel e verificar se o contrato de locação foi registrado na matrícula do imóvel.


Se o contrato tem a cláusula de vigência e foi registrado na matrícula do imóvel, o novo dono do imóvel é obrigado a respeitar o contrato até o seu último dia.


Agora, se foi encontrada a cláusula de vigência mas ao consultar a matrícula do imóvel verificou-se que o contrato não foi registrado, ou, se o contrato nem mesmo contém a mencionada cláusula, o novo proprietário tem direito de pedir ao inquilino que desocupe o imóvel. A esse pedido de desocupação pelo novo proprietário damos o nome de denúncia do contrato.


Mas veja só: o ato de denunciar o contrato não é simplesmente pedir ao locatário que saia do imóvel. O novo proprietário tem que notificar o inquilino, por escrito, para que desocupe. O comprador do imóvel tem 90 dias após o registro da escritura de compra e venda para notificar o inquilino, e deverá conceder 90 dias para o locatário desocupar o imóvel.


Resumidamente, se o imóvel for vendido durante a locação, o comprador poderá pedir o imóvel dentro de 90 dias contados do registro da venda, concedendo ao inquilino 90 dias de prazo para a desocupação, a não ser que o contrato de locação seja por tempo determinado, contenha cláusula de vigência e esteja registrado na matrícula do imóvel.


Nossos tribunais nos trazem uma outra situação: caso o contrato não contenha cláusula de vigência ou não tenha sido registrado, o inquilino ainda poderá analisar a escritura pública de compra e venda do imóvel, assinada pelo antigo e pelo novo proprietário.


Essa análise é importante, pois, se o novo proprietário declarou na escritura de compra e venda que respeitará o contrato de locação em todos seus termos, terá que esperar o fim da locação para pedir o imóvel ao inquilino.


Importante: não adianta conter na escritura de compra e venda apenas uma declaração simples de que o novo proprietário sabe da existência de uma locação. Para que o comprador seja obrigado a aguardar o término do prazo da locação para pedir o imóvel ele tem que haver declarado que se obriga a respeitar o contrato de locação até o seu término.


Nesse sentido, leia na íntegra um caso julgado pelo Superior Tribunal de Justiça, clicando aqui.