Coproprietário pode alugar o imóvel sem a autorização dos demais coproprietários






É válido o contrato de locação assinado por apenas um dos coproprietários de um imóvel sem a autorização de todos os demais. Mas isso não significa que locador e locatário ficarão livres de consequências negativas.


Quando o assunto é um imóvel que pertence à várias pessoas, o direito brasileiro, que adotou a teoria da propriedade integral ou total, diz que cada condômino/proprietário tem a propriedade plena e total sobre o imóvel, e não apenas uma parte.


Assim, o condomínio/copropriedade é a situação jurídica em que duas ou mais pessoas, simultaneamente, detêm idênticos direitos e deveres de proprietários sobre o mesmo bem.


Isso quer dizer que, perante terceiros, cada um dos proprietários de um imóvel atua como se fosse seu único dono, independentemente do consentimento dos demais proprietários. Todavia, nas relações internas entre os coproprietários, os seus direitos de usar o bem e dispor dele (vender, doar etc.) são limitadas pelo exercício dos demais.


Assim, nenhum dos condôminos pode alterar a destinação do imóvel comum, nem dar sua posse, uso ou fruição a estranhos sem o consenso dos outros (1.314 do Código Civil).Esse consenso deve ser o da maioria absoluta das partes ideais de cada proprietário, a lei não exige unanimidade. Se cinco pessoas são proprietárias de um imóvel, em divisão igualitária, e três decidem alugar para um terceiro, os outros dois não podem contrariar a locação.


Mas e se um contrato de locação for firmado por apenas um dos proprietários, sem anuência da maioria dos proprietários? Esse contrato entre locador e locatário também será válido, mas os demais proprietários poderão ajuizar uma ação de reintegração de posse contra o locatário. (Tartuce, Manual de Direito Civil).


É nesse sentido que tem entendido o Superior Tribunal de Justiça (STJ). Ainda que se possa exigir a anuência da maioria absoluta dos coproprietários para dar posse do imóvel comum a terceiros, eventual inexistência desse consentimento não leva o contrato à nulidade, sendo capaz de produzir todos os efeitos jurídicos de um contrato de locação, como o de receber os aluguéis em dia e despejar o inquilino inadimplente.


A respeito da capacidade de um locador para firmar um contrato de locação, interessante ressaltar que a lei nem sequer exige a condição de proprietário para sua celebração.


Embora pareça lógico imaginar que o locador seja proprietário do imóvel, nada impede que o mero possuidor alugue o bem de que não tenha a titularidade. Afinal de contas, o contrato de locação não é translativo de propriedade, mas, sim, fonte de obrigações pessoais entre locador e locatário.


Assim, conforme entendimento do STJ, é irrelevante o consentimento de todos os coproprietários para que o locador possa celebrar um contrato de locação, podendo este locador, sozinho, cobrar os alugueis e despejar o locatário, ficando sujeito, todavia, segundo o Tribunal de Justiça de São Paulo, a ter contra si uma demanda judicial para discutir o repasse de parte desses aluguéis, assim como eventuais perdas e danos decorrentes da ausência de autorização para locar o imóvel.



Cliquei aqui e leia uma decisão do STJ nesse sentido.

REsp n. 1.861.062 – SP.