CSM-SP - É proibido registrar escritura de compra e venda de frações ideais com descrição de área certa para cada condômino.

Apelação Cível nº 1002032-53.2017.8.26.0587

EMENTA: Registro de Imóveis – Escritura pública de compra e venda – Alienação de fração ideal de imóvel a pessoas sem vínculos – Imóvel com área certa e metragem específica – Vedação – Desdobro de lote – Registro obstado – Item 171 das Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça – Recurso desprovido (negritei).

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Foi interposto recurso de apelação contra sentença que manteve a negativa ao registro de escritura de compra e venda de alienação de fração ideal em condomínio voluntário em loteamento registrado.

A escritura pública de venda e compra levada à registro tinha por objeto a venda de parte ideal correspondente a 9,534500% de um imóvel.

Procuraram, comprador e vendedor, a instituição de condomínio geral, nos termos do art. 1.314 do Código Civil.

O imóvel foi, anteriormente, adquirido por usucapião, e cuja porção de 69,6472%, dividida em seis frações distintas, foi vendida a seis diferentes compradores, sendo um deles o vendedor constante da escritura que se pretendeu fosse registrada.

No campo das declarações mútuas da escritura, consta que o referido imóvel foi objeto de instrumento particular de promessa de compra e venda, com referência de que a fração ideal negociada referente a uma parte certa e determinada da construção existente sobre o imóvel.

Muito embora se trate alienação voluntária, está demonstrado, na hipótese, que a venda está sendo feita à pessoa que não possui qualquer vínculo com o vendedor e demais condôminos.

O ingresso do título significaria tentativa de desfiguração das regras de parcelamento de solo, na medida em que tornaria possível a divisão da área entre os adquirentes em partes certas e determinadas, suscetíveis de utilização individual por cada um deles.

Assim, independentemente da forma de aquisição do vendedor, e ainda que cedida a integralidade de sua fração ideal, não possui vínculo com o comprador. Ao adquirir um terreno em frações ideais tinham clara intenção de instituir sobre a área imóveis distintos, com futuro desdobro, o que não se concebe.

As Normas de Serviço da Corregedoria Geral da Justiça de São Paulo tratam do tema, em seu Capítulo XX, com expressa vedação à formação de condomínio voluntário que traduza ofensa à Lei n. 6.766/79:

171 [atual 166]. É vedado o registro de alienação voluntária de frações ideais com localização, numeração e metragem certas, ou a formação de condomínio voluntário, que implique fraude ou qualquer outra hipótese de descumprimento da legislação de parcelamento do solo urbano, de condomínios edilícios e do Estatuto da Terra. A vedação não se aplica à hipótese de sucessão causa mortis.