Coproprietário que vende sua parte do imóvel à terceiro, sem notificar os demais coproprietários, pode ter o negócio desfeito e ainda ser obrigado a vender sua fração pelo valor que havia declarado a menor na escritura

Se o coproprietário vende a sua parte do imóvel à um terceiro sem antes oferecer aos demais coproprietários, essa venda não terá qualquer efeito perante os coproprietários.

Os coproprietários de um imóvel têm preferência na aquisição da parte daquele que pretende vender, por isso aquele que tem a intenção de vender a sua parte para um terceiro, que não seja um dos coproprietários, deve, primeiro, notificar todos os demais coproprietários para que exerçam seu direto de preferência em até 180 dias. Apenas após decorrido esse prazo, ou mediante a manifestação de desinteresse dos demais, poderá o coproprietário vender a sua fração á um terceiro.

Se um coproprietário realizar a venda à um terceiro sem antes oferecê-la aos demais coproprietários, poderá ver o seu negócio desfeito judicialmente, pois os demais coproprietários, quando descobrirem que ocorreu a venda, poderão exercer a opção de compra da parte vendida dentro do prazo de 180 dias contado do dia em que tiverem ciência do negócio, mesmo que a venda já tenha sido escriturada e registrada em nome do terceiro.

Como devo avisar os demais donos sobre minha intenção de venda? Por meio de notificação. A notificação serve para dar ciência aos demais coproprietários sobre a intenção de venda, permitindo que qualquer dos coproprietários possa comprar a parte que está à venda. Para maior segurança do próprio coproprietário vendedor, a notificação aos demais coproprietários deve ser de modo expresso e com comprovante de recebimento, para demonstrar a inequívoca ciência da intenção de venda.

Nada impede que o conhecimento aos outros coproprietários se dê por meios informais, uma vez que a lei não prevê forma específica para essa notificação. Contudo, é difícil provar a ciência inequívoca mediante outra prova que não seja a documental.

A validade da notificação pressupõe a informação expressa não só da intenção de venda da fração ideal de titularidade do coproprietário vendedor, mas também das condições do negócio ofertadas ao terceiro, a exemplo do preço e da forma de pagamento.

Se ocorrer a venda sem tal notificação, a solução para o coproprietário desinformado somente pode se dar na via judicial, pela ação de preferência cumulada com adjudicação compulsória, caso em que o vendedor poderá tomar um enorme prejuízo se declarou um valor fictício da venda na escritura que firmou com o terceiro. Isso porque o coproprietário interessado pode adquirir a fração simplesmente pagando ao coproprietário vendedor o valor declarado na escritura pública que ele havia firmado com o terceiro, mesmo que se trate de preço simulado (quando se declara na escritura um valor a menor do que o real preço do negócio).

Um caso real: um coproprietário vendeu sua parte do imóvel para um terceiro. A escritura de compra e venda, levada à registro, constava que a fração foi vendida por R$ 15.000,00, sendo que o valor real recebido pelo vendedor foi de R$ 360.000,00. Nesse caso, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que a ausência de notificação aos demais coproprietários sobre a venda da fração foi suprida pelo registro da escritura pública de compra e venda, ou seja, o registro da escritura fez a vez da notificação, valendo as informações descritas na escritura como sendo as informações que deveriam ter sido prestadas aos coproprietários em notificação. Assim, os demais coproprietários do imóvel tiveram o prazo de 180 dias, a contar do registro da escritura, para exercerem seu direito de preferência nos limites das informações constantes da escritura levada à registro, ou seja, puderam comprar a parte do imóvel pelo preço que foi declarado na escritura: R$ 15.000,00.

Clique aqui e leia um acórdão de 2020 do STJ sobre esse assunto.

REsp n. 1.628.478 – MG