Tribunal de Justiça de São Paulo
Não cabe resolução de compromisso de compra e venda se o comprador já pagou a maioria das parcelas
Apelação Cível nº 1014175-90.2016.8.26.0011
EMENTA: PRELIMINAR CERCEAMENTO DE DEFESA. Alegação de nulidade da r. sentença por falta de prova pericial. Matéria discutida que depende de interpretação contratual - Desnecessária a produção de outras provas. Presença dos elementos necessários ao julgamento antecipado da lide. Preliminar rejeitada. EMBARGOS À EXECUÇÃO. REVISIONAL. INSTRUMENTO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. “Tabela Price” que não implica necessariamente em capitalização dos juros. Juros remuneratórios. Inexistência de abusividade. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. APLICABILIDADE. Apelantes que pagaram quantia superior a 86% da obrigação contratual. Percentual que admite a aplicação da teoria do adimplemento substancial. O adimplemento substancial constitui um adimplemento vinculado à parte derradeira da obrigação, o que afasta o direito de resolução, autorizando, contudo, que o credor promova outras formas para obter o seu adimplemento que não sejam desproporcionais, evitando-se, no caso concreto, a retomada do bem imóvel e realização de constrições judiciais. Precedentes deste E. TJSP. Recurso parcialmente provido.
Se o compromissário comprador de um imóvel cumpriu com parte considerável do contrato, deixando de adimplir com as parcelas apenas quando se aproximou do pagamento integral do preço, não pode o compromissário vendedor resolver o contrato.
Esse foi o entendimento do TJ-SP ao julgar um caso em que um compromissário vendedor pretendia a resolução de um contrato de compromisso de compra e venda imobiliário por conta da falta de pagamento das parcelas pelo compromissário comprador. Este já havia pagado 86% da prestação.
Nesse caso, o TJ-SP entendeu pela aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial, ou seja, o fato de o compromissário comprador cumprir com uma parte considerável do contrato restringe o direito do credor de resolver o contrato (art. 475, CC), autorizando, contudo, que o credor promova outras formas para obter o seu adimplemento que não sejam desproporcionais.
Conforme precedentes do TJ-SP, a aplicação da teoria do adimplemento substancial tem aplicação quando a somatória dos pagamentos se encontra efetivamente próxima ao pagamento integral da obrigação.