TJ-SP – A suspensão do comércio em decorrência da pandemia é hipótese de força maior, autorizando a readequação do valor da locação ou a resolução do contrato.
Agravo de Instrumento nº 2081753-47.2020.8.26.0000
EMENTA: Locação comercial. Tutela de urgência. Pandemia por COVID19. Redução do valor do aluguel em face da proibição à abertura do estabelecimento comercial. Fato do príncipe que corresponde à figura da força maior. Artigo 317 do Código Civil que autoriza nesses casos a readequação do valor da contraprestação. Redução em 50% que se mostra razoável enquanto persistir aquela proibição. Recurso provido. (negritei)
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Cuida-se de agravo de instrumento tirado de decisão que indeferiu o pedido liminar formulado por locatária de imóvel comercial com o fim de reduzir o valor do aluguel até que seja levantada a proibição à abertura daquele estabelecimento.
A locatária suspendeu suas atividades comerciais em decorrência da quarentena determinada pelas autoridades governamentais em função da pandemia pelo COVID-19, o que causou severo impacto em seu faturamento. Assim, requereu a temporária redução do valor do aluguel em pelo menos 50%, que contribuirá para evitar demissão de funcionários e eventual encerramento de suas atividades.
Ao analisar o caso, o TJSP entendeu que o fato de as atividades comerciais da locatária terem sido interrompidas por força da quarentena decorrente da pandemia por COVID-19 - medida fundada na Lei federal nº 13.979/2020 e no âmbito local no Decreto estadual nº 64.881/2020 e Decretos municipais não a dispensa do pagamento dos aluguéis, mas a autoriza postular a readequação do valor dessa contraprestação.
O Tribunal reconheceu que, mesmo em superficial exame valorativo do tema, a situação retrata hipótese de força maior.
Assim se qualifica, realmente, a inesperada, irresistível e incontornável impossibilidade do cumprimento de contrato pelo chamado fato do príncipe, isto é, por superveniente imposição da autoridade pública.
Conforme o Código Civil, em situações tais a parte está autorizada a resolver o contrato (artigo 478) ou postular a readequação do “valor real da prestação” (artigo 317).
No caso, a locatária optou pela segunda alternativa, isto é, por postular a redução do valor do aluguel enquanto durar aquela proibição, medida que, portanto, conta com amparo legal e se mostra necessária a evitar a descontinuidade da empresa ante aquele contexto.
Nessa linha de entendimento, o TJ-SP reduziu o valor do locativo mensal em 50%, desde o vencido em abril de 2020 e até que seja levantada a proibição à abertura daquele ponto comercial.