Superior Tribunal de Justiça
Para o ajuizamento da ação renovatória, basta o parcelamento prévio do débito fiscal para atender Ao inc. III do art. 71 da Lei do Inquilinato
REsp nº 1.698.814 - SP (2016/0244061-0)
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. LOCAÇÃO. IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA E TELEOLÓGICA DO INCISO III DO ART. 71 DA LEI DE LOCAÇÕES (LEI N. 8245/91). POSSIBILIDADE DE AJUIZAMENTO DA AÇÃO RENOVATÓRIA COM A DEMONSTRAÇÃO NA PETIÇÃO INICIAL DO PARCELAMENTO DE DÉBITOS FISCAIS PELO LOCATÁRIO. 1. Controvérsia em torno da suficiência de certidão de parcelamento fiscal para demonstrar a quitação tributária exigida pelo inciso III do art. 71 da Lei de Locações (LL) para efeito do ajuizamento de ação renovatória de locação empresarial. 2. O tribunal de origem, interpretando de forma literal o disposto no inciso III do art. 71 da LL, entendeu não ser suficiente o parcelamento fiscal. 3. A ação renovatória de locação empresarial, tendo por escopo a proteção do fundo de comércio, reconhece ao locatário o direito de renovar seu contrato de locação de imóvel não residencial quando atendidas as exigências legais do art. 51 e seguintes da Lei de Locações. 4. A interpretação sistemática e teleológica do disposto no inciso III do art. 71 da LL conduz ao reconhecimento da regularidade do parcelamento fiscal firmado antes do ajuizamento da ação para propositura da renovatória de locação comercial. 5. Ausência de prejuízo ao locador e inocorrência de falta grave a cláusula constante do contrato de locação, devendo ser priorizada a tutela do fundo de comércio. 6. Retorno dos autos ao tribunal de origem para aprofundamento das demais questões atinentes à ação renovatória, especialmente a adequação do valor ofertado a título de aluguel em face do preço de mercado. 7. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
A principal finalidade da ação renovatória, procedimento especial instituído pela antiga Lei de Luvas (Decreto-Lei 24.150/34) e mantido pela atual Lei de Locações (Lei 8.245/91), é a proteção do fundo de comércio desenvolvido pelo empresário locatário pelo longo período em que instalado no local, investindo na locação comercial, na constituição de clientela, na publicidade do ponto comercial, além da própria valorização do imóvel locado.
Conforme art. 71, inc. III, da Lei do Inquilinato, além dos requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento incumbia ao locatário.
No caso do recurso em comento essa prova ocorreu em duas etapas: demonstração do parcelamento prévio da dívida no momento do ajuizamento da ação, e comprovação do posterior pagamento das parcelas negociadas com o fisco no decorrer do processo.
A jurisprudência do STJ flexibilizou o momento da comprovação dessa quitação por se tratar de regra procedimental, e não direito material. A solução foi buscada a partir de uma interpretação sistemática e teleológica disposto no inc. III, do art. 71 da Lei de Locações, aceitando-se a comprovação do parcelamento fiscal no momento do ajuizamento da demanda, com a demonstração de sua quitação durante o processo.
Essa medida não causa qualquer prejuízo ao locador.