STJ – Resolvido o contrato, compromitente comprador tem direito à indenização pela construção que realizou no lote somente se provar sua regularidade.
REsp nº 1.643.771 – PR
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE. ACESSÃO ARTIFICIAL POR CONSTRUÇÃO. DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR À INDENIZAÇÃO E À RETENÇÃO. ANÁLISE DA REGULARIDADE DA EDIFICAÇÃO. JULGAMENTO: CPC/73. 1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel c/c reintegração de posse e indenização por perdas e danos, ajuizada em 02/05/2012, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 10/11/2015 e concluso ao gabinete em 14/12/2016. 2. O propósito recursal é dizer sobre a obrigação do promitente vendedor de indenizar a construção realizada pelos promissários compradores no lote objeto de contrato de promessa de compra e venda cuja resolução foi decretada; bem como sobre a compensação dos honorários advocatícios arbitrados na origem, diante da sucumbência recíproca das partes. 3. O art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis levadas a efeito no lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também às acessões (art. 1.255 do CC/02), mas o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias – ou acessões – feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei. 4. A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição. 5. Se, perante o Poder Público, o promissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o promitente vendedor o risco quanto à (ir)regularidade da edificação efetivada por aquele. 6. O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável. 7. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (negritei)
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Em caso de resolução contratual de compromisso de compra e venda, o compromissário comprador faz jus à indenização pela construção que fez no lote somente se provar a regularidade da obra que realizou ou demonstrar que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.
A edificação de uma casa num terreno nu é o clássico exemplo doutrinário de acessão artificial por construção, que tem semelhança com as benfeitorias no que diz ao direito de retenção (direito de reter o imóvel até receber a indenização).
O art. 34 da Lei 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis realizadas num lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também à acessão (art. 1.255 do CC/02).
Contudo, se, de um lado, a finalidade do legislador, ao dispor sobre o direito à indenização é evitar o enriquecimento sem causa do proprietário/compromitente vendedor, de outro, não pode o ordenamento jurídico exigir dele que assuma o ônus de responder por eventual edificação irregular realizada pelo possuidor, já que, uma vez confirmada essa circunstância e exigida a demolição da obra, sequer haveria falar em locupletamento do primeiro.
Ao contrário, além do que efetivamente perdeu com a indenização paga, o proprietário/compromitente vendedor do lote perderia a edificação pela qual pagou, o que, ao fim, o colocaria numa posição mais desfavorável que a do possuidor/compromissário comprador que construiu irregularmente.
Atento a isso, o legislador, no parágrafo único do mesmo dispositivo legal, fez a ressalva de que não serão indenizadas as benfeitorias – ou acessões – feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.
O art. 1.299 do CC/02, embora consagre a liberdade de construir como regra, estabelece que, no exercício desse direito seja observado o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos, impondo verdadeiro controle da construção.
A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição.
Sobre a construção clandestina realizada por compromissário comprador, a doutrina entende que que não se deve atribuir responsabilidade ao compromitente vendedor, porque a posse do imóvel, neste caso, é transmitida ao futuro dono, acompanhada do direito de construir, por sua conta e risco, tanto assim que o Poder Público aceita projetos assinados pelo promissário comprador e instruídos com o contrato de compromisso (Meirelles , Hely Lopes. Direito de Construir. 11ª ed. São Paulo: Malheiros, 2013. P. 348).
Logo, se, perante o Poder Público, o compromissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o compromitente vendedor o risco quanto à irregularidade da edificação efetivada por aquele.
É dizer, rescindindo o contrato de compromisso de compra e venda, o compromissário comprador têm direito à indenização pela construção por ele realizada no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.