STJ – Locador que não retoma a posse do imóvel em até trinta dias após o fim da locação só pode ajuizar ação de despejo após notificar o locatário.
REsp nº 1.812.465 – MG
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. AUSÊNCIA. OBRIGATORIEDADE. EXTINÇÃO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. 1. Ação ajuizada em 11/04/2016. Recurso especial interposto em 23/05/2018 e atribuído a este gabinete em 31/11/2018. 2. O propósito recursal diz respeito à necessidade de notificação premonitória como pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo. 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento nessa parte do recurso especial. 4. Mesmo de forma indireta, o STJ já apontava para a obrigatoriedade da ocorrência da notificação premonitória, ao denominá-la de “necessária” ou mesmo de “obrigatória”. 5. A necessidade de notificação premonitória, previamente ao ajuizamento da ação de despejo, encontra fundamentos em uma série de motivos práticos e sociais, e tem a finalidade precípua de reduzir os impactos negativos que necessariamente surgem com a efetivação do despejo. 6. “Caso a ação de despejo seja ajuizada sem a prévia notificação, deverá ser extinto o processo, sem a resolução do mérito, por falta de condição essencial ao seu normal desenvolvimento”. 7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido. (negritei)
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Se, após o término de um contrato de locação residencial firmado por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, o locatário permanecer na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, este somente poderá ajuizar ação de despejo se notificar previamente o locatário sobre sua intenção de retomada do imóvel.
Esse é o entendimento do STJ ao interpretar o art. 46, § 2º da Lei nº 8.245/91.
Segundo o dispositivo, nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Contudo, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, o contrato é automaticamente prorrogado por prazo indeterminado. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
O entendimento do STJ é no sentido de que a notificação premonitória, para o encerramento do contrato de locação por denúncia vazia, é obrigatória e, assim, não é permitido ao locador ajuizar uma ação de despejo sem ser conferido ao locatório o aviso prévio de que trata o art. 46, § 2º, da Lei do Inquilinato.
Na lição de Sylvio Capanema de Souza
[C]caso a ação de despejo seja ajuizada sem a prévia notificação, deverá ser extinto o processo, sem a resolução do mérito, por falta de condição essencial ao seu normal desenvolvimento. A notificação dispensa solenidade especial, podendo se revestir de qualquer forma, desde que inequívoca. A finalidade da notificação premonitória é a de evitar que o locatário seja surpreendido pelo ajuizamento da ação de despejo, o que ainda lhe poderá acarretar o pagamento dos ônus sucumbenciais. Por outro lado, o aviso permitirá ao locatário preparar-se para a desocupação e obtenção de um novo imóvel onde possa se instalar. Reveste-se, portanto, a exigência de importante finalidade social, para não se agravar, ainda mais, o prejuízo que a mudança certamente causará ao locatário. (negritei) (Sylvio Capanema de Souza. A Lei do Inquilinato Comentada. Rio de Janeiro: GEN Forense, 9ª ed., 2014, p. 195).
A única exceção para a ocorrência da notificação premonitória, é o ajuizamento da ação de despejo dentro dos trinta dias subsequentes ao término do prazo do contrato de locação. Somente nessa hipótese a citação da ação de despejo poderia substituir a notificação premonitória.