Se quer vender a sua parte do imóvel para um terceiro, não deixe de notificar os demais proprietários primeiro

Coproprietário que vende fração do imóvel sem notificar os outros proprietários pode ser obrigado a desfazer o negócio e perder sua parte pelo preço que declarou a menor na escritura. Faça sempre o procedimento correto para não ter dor de cabeça e prejuízos.

Quando se é proprietário de um imóvel em conjunto com outras pessoas e se pretende vender a parte que lhe cabe para alguém que não seja qualquer um dos outros proprietários, há necessidade de notificar previamente todos os demais proprietários sobre a sua intenção de venda, pois os outros donos do imóvel têm preferência na compra.

Se nenhum dos demais proprietários demonstrar interesse, pode-se vender a fração do imóvel para qualquer pessoa.

Se ocorrer a venda de parte do imóvel sem a prévia notificação dos demais proprietários, essa venda simplesmente não tem qualquer efeito para os outros coproprietários. É como se não existisse para eles.

Assim, mesmo que já se tenha até mesmo registrado a escritura pública de compra e venda em nome do terceiro comprador, se qualquer um dos outros proprietários, que não foram notificados, quiserem comprar essa fração do imóvel, terão direito de passar por cima da compra e venda realizada com o terceiro, pagar ao vendedor o preço declarado na escritura, mesmo se for um preço simulado para pagar menos impostos, e tornar-se proprietário dessa fração.

Veja o enorme problema de se adotar preço simulado na escritura para pagar menos ao cartório e ao município.

Para maior segurança do vendedor, a notificação dos demais proprietários deve demonstrar expressamente a intenção de venda, com comprovante de recebimento, a fim de demonstrar que os proprietários realmente estão sabendo que parte do imóvel está à venda.

Nada impede, contudo, que, nos termos do art. 107 do Código Civil, o conhecimento da intenção de venda aos outros proprietários se dê por meios informais, uma vez que a lei não prevê forma específica para tal ato, muito embora é dificultosa a comprovação da ciência inequívoca mediante outra prova que não seja uma bem redigida notificação.

Para que a notificação seja válida, deve conter expressamente informação sobre as condições do negócio, como o preço, o prazo e a forma de pagamento. Não pode apresentar ofertas diferentes aos proprietários e a terceiros. A oferta tem que ser a mesma para todos.

Uma vez realizado o negócio sem a devida notificação prévia dos proprietários, assim que qualquer um deles descobrir que parte do bem foi vendido, poderá ajuizar em até 180 dias uma ação de preferência cumulada com adjudicação compulsória, desfazendo o negócio celebrado com terceiro e adquirindo a fração.

Para exemplificar tudo o que vimos até aqui, leia esse caso concreto: um dos coproprietários de um imóvel vendeu a sua parte para um terceiro sem notificar os demais proprietários. A escritura foi assinada e registrada. Nessa escritura, para pagar menos impostos, o vendedor declarou que vendeu o imóvel por R$ 15.000,00, sendo que recebeu R$ 360.000,00 do comprador. Os demais coproprietários descobriram a venda e ajuizaram a ação de preferência e desfizeram o negócio.

Nesse caso, o registro da escritura fez o papel da notificação, pois foi por meio da matrícula do imóvel que souberam de todas as informações sobre o negócio, inclusive o preço declarado da compra e venda: R$ 15.000,00.

Os demais proprietários ajuizaram a ação de preferência, depositaram o valor de R$ 15.000,00 e adquiriram a fração do vendedor.

E agora? Como fica a situação entre o vendedor e a do terceiro comprador? Só resta devolver o valor pago, de R$ 360.000,00, e ficar com os R$15.000,00.

Vale a pena descumprir os regramentos legais para compra e venda de imóvel?

Você pode ler o caso concreto contado acima clicando aqui. Trata-se do REsp n. 1.628.478/MG, julgado em 2020 pelo STJ.