SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA
Condômino não participante da convenção contribui apenas após registro do condomínio.
REsp nº 1.731.128 – RJ
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. DÍVIDAS DE COTAS CONDOMINIAIS. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU ERRO MATERIAL. NÃO OCORRÊNCIA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO. DÍVIDAS ANTERIORES E POSTERIORES. SERVIÇO DE PROTEÇÃO AO CRÉDITO. INSCRIÇÃO INDEVIDA. DANO MORAL CONFIGURADO. 1. Ação ajuizada em 27/07/2011. Recurso especial interposto em 08/07/2016 e atribuído a este Gabinete em 13/06/2017. 2. O propósito recursal consiste em definir se a ausência do registro da convenção de condomínio retira a legitimidade do condomínio para a inscrição em órgão de proteção ao crédito de dívida condominial anterior à aquisição do imóvel. 3. Ausentes a omissão, a contradição e o erro material, não há violação ao art. 1.022 do CPC/2015. 4. As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram (Tema 882). 5. Devidamente estabelecido o condomínio, todas as despesas condominiais são obrigações propter rem, isto é, existentes em função do bem e, assim, devido por quem quer que o possua. Precedentes. 6. Na hipótese dos autos, previamente ao registro da convenção de condomínio, as cotas condominiais não podem ser cobradas juntos ao recorrente. Porém, aquelas dívidas surgidas posteriormente à convenção, devem ser consideradas de natureza propter rem. 7. Segundo a jurisprudência desta Corte, pode-se definir dano moral como lesões a atributos da pessoa, enquanto ente ético e social que participa da vida em sociedade, estabelecendo relações intersubjetivas em uma ou mais comunidades, ou, em outras palavras, são atentados à parte afetiva e à parte social da personalidade. 8. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que inscrições indevidas são causa de dano moral in re ipsa, salvo algumas exceções bem delimitadas, como a existência de prévia anotação de débito nos serviços de proteção de crédito. 9. Recurso especial conhecido e parcialmente provido. (negritei)
Condomínio não pode cobrar do condômino atual a taxa condominial existente anteriormente ao registro da convenção, quando o imóvel ainda pertencia ao anterior proprietário.
Com esse entendimento, o STJ julgou um caso em que um condômino foi inscrito em serviço de proteção ao crédito em razão de dívidas originadas do não pagamento de cotas condominiais no período de 2008 a 2010, época em que o imóvel pertencia à outro proprietário.
A convenção de condomínio foi registrada em 2009 e o atual condômino adquiriu o imóvel apenas em 2010, portanto, não participou da convenção do condomínio antes de seu registro.
Assim, no período entre 2008 e 2009 o condomínio comercial era apenas um condomínio “de fato”, sem preencher os requisitos legais para ser considerado um condomínio edilício, sendo os débitos deste período de natureza pessoal e não propter rem (da coisa), devendo ser cobrado apenas do proprietário anterior.
A jurisprudência consolidada do STJ é orientada no sentido de que, na ausência de condomínio formalmente constituído, a responsabilidade pelas dívidas relacionadas a associação de moradores depende da anuência do associado (Tema 882 dos Recursos Especiais Repetitivos).
Anteriormente ao registro, a convenção de condomínio obriga apenas aos participantes da convenção, pois somente o ato registral conferiria à convenção sua força erga omnes (que pode ser de conhecimento de todos).
Devidamente estabelecido o condomínio, todas as despesas condominiais são obrigações propter rem, isto é, existentes em função do bem e, assim, devido por quem quer que o possua.
Dessa forma, entendeu o STJ que, previamente ao registro da convenção de condomínio, as cotas condominiais não podem ser cobradas juntos ao condômino recorrente. Porém, aquelas dívidas surgidas posteriormente ao registro da convenção, devem ser consideradas de natureza propter rem e, portanto, são oponíveis ao atual proprietário.