Superior Tribunal de Justiça
Compromissário comprador pode ajuizar ação de imissão de posse mesmo sem registro do contrato
REsp nº 1.724.739 - SP (2016/0221125-7)
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. AÇÃO PETITÓRIA COM BASE NO DOMÍNIO. NECESSIDADE, EM PRINCÍPIO, DA DEMONSTRAÇÃO DA PROPRIEDADE DO BEM PELO DEMANDANTE. POSSIBILIDADE, NO ENTANTO, DE O ADQUIRENTE, OSTENTANDO A PROMESSA DE COMPRA E VENDA CELEBRADA COM O PROPRIETÁRIO REGISTRADO DO IMÓVEL, AJUIZAR FRENTE A TERCEIROS QUE NÃO DETENHAM TÍTULO DESSA NATUREZA, A COMPETENTE DEMANDA PARA SE VER IMITIDO NA POSSE. 1. Controvérsia em torno da viabilidade jurídica do ajuizamento de imissão na posse pelo adquirente (promitente comprador) de imóvel, apresentando o respectivo título aquisitivo, mas ainda não registrado no Cartório do Registro de Imóveis. 2. O autor, ostentando título aquisitivo de imóvel em que consta o proprietário registral do bem como promitente vendedor, mas que não o registrou no álbum imobiliário, nem celebrou a escritura pública apta à transferência registral, pode se valer da ação de imissão de posse para ser imitido na posse do bem. 3. Necessário apenas verificar de modo mais aprofundado, no curso da ação de imissão na posse movida pelo compromissário comprador, se os réus ostentam título que lhes possa franquear a propriedade do bem, situação a ser observada pela Corte de origem, pois limitada, tão somente, à análise das provas coligidas. 4. Acórdão recorrido reformado de modo a se reconhecer a possibilidade de o compromissário comprador ser imitido na posse do imóvel, mesmo não sendo ele ainda proprietário, determinando-se, ainda, que a Corte de origem, à luz das provas produzidas e dos argumentos esgrimidos pelos demandados, verifique se ostentam direito a lhes franquear a propriedade do imóvel, em detrimento do direito do autor. 5. Doutrina e jurisprudência acerca do tema. 6. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.
É juridicamente possível o ajuizamento de imissão na posse pelo adquirente (promitente comprador) de imóvel, apresentando o respectivo título aquisitivo mesmo que não tenha sido devidamente registrado no Cartório do Registro de Imóveis.
A imissão, no mais das vezes, é ajuizada por aquele que adquire a propriedade do imóvel e procura alcançar a posse que está com terceiro que se nega a sair do imóvel.
A ação de imissão na posse é a ação do proprietário para obter a posse que nunca teve. Contudo, segundo o STJ, há outro entendimento no sentido de que o fundamento para a propositura da ação de imissão na posse não se esgota na propriedade, ou seja, não apenas o proprietário tem legitimidade para ajuizá-la.
Segundo o STJ, na promessa de compra e venda - independentemente de registro, de haver cláusula de arrependimento ou haver ocorrido o pagamento do preço -, caso os contratantes tenham expressamente previsto que o promissário comprador será imediatamente imitido na posse, não sendo a obrigação adimplida pelo promitente vendedor, a pretensão ao ingresso no bem será viabilizada em virtude da cláusula de imissão.
O adquirente que tenha celebrado promessa de compra e venda da qual advenha a obrigação de imissão na posse do bem, tem a possibilidade de ajuizar a competente imissão na posse, já que, apesar de ainda não ser proprietário, não disporá de qualquer outra ação frente a terceiros.