Superior Tribunal de Justiça


Você herdou um imóvel, mas em conjunto com seus irmãos? Você pode por fim a essa situação mesmo sem registrar o inventário






Se o imóvel de um falecido for atribuído a vários herdeiros após a conclusão do inventário, criando uma situação de condomínio/copropriedade, os herdeiros poderão pedir judicialmente a extinção desse condomínio que foi formado por causa da morte, ainda que o formal de partilha não tenha sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis.


Veja só: a transferência dos bens do falecido aos seus herdeiros ocorre automaticamente após a morte (princípio da saisine - a morte opera a imediata transferência da herança aos seus sucessores). Assim, quando o proprietário de um imóvel morre, seus herdeiros tornam-se coproprietários de todos os bens deixados. Esses bens formam um todo unitário que é a herança.


Se diz "um todo unitário" porque a herança deve ser vista como uma coisa só, uma mistura de todos os bens do falecido que passou a ser de direito de todos os herdeiros ao mesmo tempo.


O processo de inventário e o registro do formal de partilha no Cartório de Registro de Imóveis serve para regularizar essa situação, permitindo a divisão dos bens entre cada um dos herdeiros e a continuidade do registro público, atualizando o sistema registral com o nome do novo proprietário do imóvel.


A sucessão hereditária é uma forma de aquisição da propriedade imóvel que não precisa de registro para existir. Mas isso não quer dizer que fica de fora do registro imobiliário, pois, ainda que não necessite ser registrada para que os herdeiros sejam proprietários, o formal de partilha deve ser levado a registro para que terceiros saibam quem é o verdadeiro dono do imóvel e para que seus titulares possam dispor dos bens (art. 172 da Lei n. 6.015/73), ou seja, antes do registro do formal de partilha não há como se saber quem é o real proprietário do imóvel, pois no sistema registral ainda constará o falecido como dono, não permitindo que os novos donos/herdeiros possam dispor desse imóvel (vender, doar, dar em garantia etc.).


Contudo, há a hipótese de a indivisibilidade dos bens permanecer mesmo após a partilha, quando, por exemplo, um mesmo imóvel é atribuído para mais de um herdeiro, havendo cada um frações ideais do bem.


Nessa hipótese, segundo o STJ, os herdeiros/coproprietários podem ajuizar uma ação de divisão ou de extinção do condomínio sem o prévio registro do formal de partilha no Registro de Imóveis, porque a finalidade do registro é dar conhecimento a terceiros sobre quem é o dono do imóvel e viabilizar sua disposição pelos herdeiros, mas não é indispensável para a comprovação da propriedade que foi transferida aos herdeiros imediatamente com a morte do autor da herança.


Resumindo: a propriedade imobiliária quando adquirida por causa da morte (causa mortis) adquire-se no momento do falecimento do autor da herança (da abertura da sucessão), independentemente de registro imobiliário, mas só após esse registro é que valerá contra terceiros e seus proprietários terão disponibilidade dos bens.



Clique aqui e leia uma decisão do STJ sobre esse assunto, do ano de 2020.

REsp n. 1.813.862 – SP