Você herdou um imóvel, mas em conjunto com seus irmãos? Você pode por fim a essa situação mesmo sem registrar o inventário

Quando um falecido deixa um imóvel e nenhum dos herdeiros pretende renunciar à herança, cria-se uma espécie de condomínio - ou copropriedade - e todos passam a ter direitos sobre o mesmo imóvel. Isso pode causar uma série de problemas na administração do bem e conflito entre os novos proprietários, tendo em vista que serão várias pessoas com interesses diferentes dando opiniões sobre um mesmo bem. Contudo, essa situação não precisa permanecer se os herdeiros não desejarem.

Se qualquer um dos herdeiros desejar sair dessa forma de condomínio e receber a sua parte em dinheiro mas encontrar resistência de outro herdeiro, poderá solicitar judicialmente a venda do imóvel, por meio de ação de extinção de condomínio, ainda que o formal de partilha do inventário não tenha sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis.

Entenda: a transferência dos bens do falecido aos seus herdeiros ocorre automaticamente no instante da morte (princípio da saisine - a morte faz com que haja transferência imediata da herança aos seus sucessores). Assim, quando o proprietário de um imóvel morre, seus herdeiros tornam-se coproprietários de todos os bens deixados no mesmo instante da morte. Esses bens formam um todo unitário, uma massa de bens, que é a herança, e só é dividido e atribuído aos herdeiros no processo de inventário e partilha.

Assim, se diz "um todo unitário" porque a herança deve ser vista como uma coisa só, uma mistura de todos os bens do falecido que passou a ser de direito de todos os herdeiros ao mesmo tempo.

Com o processo de inventário e partilha destaca-se cada um dos bens dessa mistura e os entrega a cada herdeiro, de acordo com o plano de partilha que foi combinado entre eles.

Dessa forma, temos que a sucessão hereditária é uma forma de aquisição de imóveis que não precisa de registro para existir, já que os imóveis passam aos herdeiros imediatamente após a morte. Contudo, isso não quer dizer que esses bens podem ficar de fora do registro imobiliário, pois, ainda que não necessitem de registro para que os herdeiros sejam nomeados proprietários, o formal de partilha deve ser levado a registro para que terceiros saibam quem é o verdadeiro dono do imóvel e para que seus titulares possam dispor dos bens, ou seja, antes do registro do formal de partilha não há como terceiros saberem quem é o real proprietário do imóvel, pois na matrícula do imóvel ainda constará o falecido como dono, não permitindo que os novos donos/herdeiros possam dispor desse imóvel (vender, doar, dar em garantia etc.).

Quando um mesmo imóvel é atribuído para mais de um herdeiro, havendo cada um frações ideais do bem, o Superior Tribunal de Justiça entende que os herdeiros/coproprietários podem vender judicialmente o imóvel por meio de ação de divisão ou de extinção do condomínio mesmo que o formal de partilha ainda não tenha sido registrado no Registro de Imóveis, porque a finalidade do registro é dar conhecimento a terceiros sobre quem é o dono do imóvel e viabilizar sua disposição pelos herdeiros, mas não é indispensável para a comprovação da propriedade que foi transferida aos herdeiros imediatamente com a morte do autor da herança.

Resumindo: a propriedade imobiliária quando adquirida por causa da morte (causa mortis) adquire-se no momento do falecimento do autor da herança (da abertura da sucessão), independentemente de registro imobiliário, mas só após esse registro da partilha é que valerá contra terceiros e seus proprietários terão disponibilidade dos bens.

Clique aqui e leia uma decisão do STJ sobre esse assunto, do ano de 2020.

REsp n. 1.813.862 – SP