Vendi um terreno e o comprador não pagou as parcelas. Com a rescisão do nosso contrato terei que indenizar o comprador pela construção que ele fez no lote sem aprovação da Prefeitura?

Repondo à questão de forma genérica, sem levar em consideração qualquer outra informação além das que constam na própria questão. O caso concreto deverá ser analisado por um advogado de sua confiança.

Em caso de resolução de compromisso de compra e venda, o compromissário comprador faz jus à indenização pela construção que fez no lote somente se provar a regularidade da obra que realizou ou demonstrar que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.

A lei nº 6.766/79 prevê o direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis realizadas num lote, na hipótese de rescisão contratual por inadimplemento do adquirente, regra essa aplicada também à construção (acessão - art. 1.255 do Código Civil), evitando, assim, o enriquecimento sem causa do proprietário/compromitente vendedor.

Contudo, essa mesma lei ressalva a hipótese em que a construção estiver em desconformidade com a lei ou com o contrato, já que o ordenamento jurídico não poderia exigir que o compromitente vendedor assumisse o ônus de responder por eventual edificação irregular realizada pelo compromitente comprador.

A edificação realizada sem a prévia licença para construir é tida como clandestina, configurando atividade ilícita e, portanto, sujeitando o responsável às sanções administrativas de multa, embargo ou demolição.

Se mesmo diante da irregularidade insanável da obra o compromitente vendedor tivesse que indenizar o compromitente comprador, e fosse exigida a demolição da obra, por exemplo, além do que efetivamente perdeu com a indenização paga, o proprietário/compromitente vendedor do lote perderia a edificação pela qual pagou, o que, ao fim, o colocaria numa posição mais desfavorável que a do possuidor/compromissário comprador que construiu irregularmente.

Logo, se, perante o Poder Público, o compromissário comprador responde pelas sanções administrativas impostas em decorrência da construção clandestina, não é razoável que, entre os particulares, recaia sobre o compromitente vendedor o risco quanto à irregularidade da edificação efetivada por aquele.

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