Arrematei um imóvel com débitos condominiais. O edital do leilão não previa esses débitos. Sou responsável por eles?

Respondo à esta questão de forma genérica. O caso concreto deve ser analisado por um advogado de sua confiança.

Por regra do art. 1.345 do CC/02, o arrematante é responsável pelo pagamento das despesas condominiais, mesmo as anteriores à aquisição do bem em leilão.

A obrigação de pagamento das despesas condominiais é de natureza propter rem, ou seja, é obrigação “própria da coisa”, ou, assumida “por causa da coisa”.

Ao ser transferida a titularidade do imóvel, a obrigação propter rem é igualmente transmitida (“adquire” o imóvel e a dívida).

Contudo, existe a exceção e, também, a exceção da exceção.

Como exceção à regra do art. 1.345 do CC/02, diz a jurisprudência do STJ que o arrematante não é responsável pelo pagamento dessas despesas se não foram mencionadas no respectivo edital, levando em conta a preservação da segurança jurídica e de resguardo da eficiência da tutela jurisdicional executiva.

Contudo, se o arrematante foi devidamente informado sobre a existência da dívida, incidirá a regra geral e as dívidas vencidas serão de sua responsabilidade, mesmo que não previsto em edital.

É o que ocorre, por exemplo, no caso de o leiloeiro informar ao arrematante sobre a existência do débito.

Se o arrematante teve ciência inequívoca da existência de débitos condominiais pendentes, estes são de sua responsabilidade mesmo que não estejam previstos no edital.

Caso tenha interesse, clique aqui e leia um caso julgado pelo STJ.