Por quanto tempo posso renovar meu contrato de locação através da ação renovatória?

A ação renovatória é um direito que garante ao locatário de um imóvel comercial a renovação da locação, mesmo que o locador não tenha mais interesse na relação locatícia.

Para que o contrato seja renovado, é necessário atender aos requisitos estabelecidos no art. 51 da Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato. Estes requisitos incluem: o contrato ser escrito e com prazo determinado, o prazo mínimo do contrato ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos totalizarem cinco anos, e o locatário estar explorando o mesmo ramo comercial no mesmo local por pelo menos três anos consecutivos.

Para ter direito à renovação, o inquilino deve entrar com a ação judicial entre um ano e seis meses antes do término do prazo do contrato vigente.

A interpretação adotada pelo Superior Tribunal de Justiça até o momento é que o prazo máximo para a prorrogação do contrato é de cinco anos por cada renovatória, independentemente de o último contrato de locação ter durado mais do que isso. Portanto, mesmo que o último contrato tenha ultrapassado cinco anos, a renovação não pode exceder esse limite.

No caso de accessio temporis, que é quando se soma o período de vários contratos de locação comercial para alcançar os cinco anos necessários, o prazo da renovação é o mesmo do último contrato, desde que não ultrapasse o limite máximo de cinco anos. Por exemplo, se o último contrato durou dois anos, a prorrogação será também por dois anos, mesmo que a soma de todos os contratos resulte em um período muito maior.

Permitir que a ação renovatória obrigue o locador a manter o contrato por mais de cinco anos, quando ele já não tem interesse na relação locatícia, poderia desencorajar contratos de locação comercial mais longos, pois resultaria na retirada do poder do proprietário sobre seu imóvel.

A intenção da ação renovatória é proteger os direitos do locatário contra pretensões injustas do locador, mas não deve ser uma maneira de perpetuar o contrato de locação, prejudicando os direitos de propriedade do locador e violando o acordo inicial entre locador e locatário.

Afinal, quantas vezes posso renovar uma locação comercial? Segundo o STJ, o prazo de cinco anos para a renovação do contrato é razoável e permite que o locatário solicite uma nova renovação ao final desse período, pois a lei não impõe limites a essa possibilidade.

[Referência: Recurso Especial n. 1.990.552 - RS]