Comprei um imóvel na planta. Houve atraso na entrega das chaves. Agora estão me cobrando taxa condominial anterior à entrega das chaves. O que fazer?




O primeiro proprietário ou compromissário comprador de um imóvel adquirido na planta não responde pelas despesas condominiais anteriores a entrega das chaves. A responsabilidade pelo pagamento dessas cotas condominiais é da construtora / incorporadora do imóvel.


Isso porque, antes da entrega das chaves e, pois, da imissão na posse do imóvel, o compromissário comprador não pode exercer os direitos de condômino, como o de usar a sua unidade e as partes comuns do condomínio.


Se haver cobrança de taxas condominiais anteriores à entrega das chaves, a primeira medida a ser tomada pelo compromissário comprador será notificar o condomínio sobre as circunstâncias, para que não possa alegar erro ou ignorância sobre os fatos. Se a cobrança permanecer, o caso terá que ser resolvido pela via judicial.


Diante dessas explicações, perceba que o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do contrato de compromisso de compra e venda - como se vê diversos condomínios sustentando em ações de cobrança -, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo compromissário comprador.


Importante destacar que não basta a incorporadora / construtora entregar as chaves ao compromissário comprador. O condomínio tem que ser informado sobre essa transação.


Se o condomínio não for informado sobre a venda do imóvel, não saberá que a responsabilidade sobre as taxas condominiais foi transmitida à um terceiro (o comprador do imóvel) e cobrará aquele que ainda consta em seu sistema como responsável pelas taxas (o vendedor/loteadora/construtora). O condomínio tem que ser informado sobre a venda para cobrar a pessoa certa.


Essa é a tese aprovada pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ) quando decidiu o Recurso Especial Repetitivo n. 1.345.331/RS.


Trocando em miúdos para os mais interessados, quando existe um compromisso de compra e venda de uma unidade autônoma, esteja ou não registrado na matrícula do imóvel, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o compromitente vendedor quanto sobre o compromissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto:


Se ficar comprovado que o compromissário comprador recebeu as chaves (está em posse do imóvel) e que o condomínio foi informado sobre a compra e venda, o compromitente comprador responde pelas despesas condominiais desde o período em que a posse foi exercida por ele, ou seja, não reponde por débitos anteriores ao recebimento das chaves.


De um outro ângulo, se o compromissário comprador ainda não recebeu as chaves do imóvel (ainda não foi imitido na posse), independentemente do registro do compromisso de compra e venda, as despesas condominiais são de responsabilidade do compromitente vendedor.


Por fim, se o condomínio, sabendo da situação, proíbe o compromitente comprador da participação de assembleia de condôminos por débitos que não lhe pode ser cobrado, poderá ser configurado dano moral por caracterizar clara violação às honras objetivas do condômino – segundo o Tribunal de Justiça de São Paulo.



Apelação Cível nº 1008530-06.2014.8.26.0577/1040244-27.2019.8.26.0506