Superior Tribunal de Justiça
Após a locação ser prorrogada por tempo indeterminado, o locador é obrigado a notificar o locatário antes de ajuizar a ação de despejo
REsp n. 1.812.465 – MG
Decisão proferida em 12 de maio de 2020
Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a notificação premonitória, aquela que serve à avisar previamente, é obrigatória para a hipótese de o locador denunciar (manifestar o interesse de encerrar a relação locatícia) o contrato de locação com prazo indeterminado.
Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá quando prazo estipulado terminar, independentemente de notificação ou aviso. Se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador após o término do prazo ajustado, o contrato é prorrogado por prazo indeterminado. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedendo o prazo de trinta dias para o locatário desocupar o imóvel (art. 46 da Lei do Inquilinato).
O locador denuncia o contrato por meio da notificação premonitória, comunicando ao locatário o seu desejo de não mais manter a locação. Caso ajuíze uma ação de despejo contra o locatário sem a prévia notificação, o processo deverá ser extinto.
A finalidade da notificação premonitória é a de evitar que o locatário seja surpreendido pelo ajuizamento da ação de despejo, o que ainda lhe poderá acarretar o pagamento dos ônus sucumbenciais.
A notificação também permite ao locatário preparar-se para a desocupação e obtenção de um novo imóvel onde possa se instalar. Reveste-se, portanto, a exigência de importante finalidade social, para não se agravar, ainda mais, o prejuízo que a mudança certamente causará ao locatário (Sylvio Capanema de Souza. A Lei do Inquilinato Comentada. Rio de Janeiro: GEN Forense, 9ª ed., 2014, p. 195).
Há apenas uma exceção para a ocorrência da notificação premonitória: o ajuizamento da ação de despejo entre os trinta dias subsequentes ao término do prazo do contrato de locação. Somente nessa hipótese a citação da ação de despejo poderá substituir a notificação premonitória.