Cuidado ao comprar imóvel de quem está na dívida ativa

Muita gente acredita que basta verificar a matrícula do imóvel para ter segurança na compra. Se não houver penhora registrada, bloqueio ou restrição visível, o negócio pareceria seguro. Mas isso é um erro perigoso.

Quando uma pessoa ou empresa tem dívida tributária inscrita em dívida ativa, a lei entende que o patrimônio dela passa a responder por essa dívida. E isso inclui imóveis.

O Superior Tribunal de Justiça já decidiu de forma clara: se o imóvel for vendido depois da inscrição da dívida ativa, essa venda é considerada fraude, ainda que o comprador não soubesse do débito e tenha agido de boa-fé.

Ou seja, não importa se você não sabia, não importa se a matrícula parecia “limpa”, não importa se houve várias vendas depois.

Se a dívida já estava inscrita na dívida ativa antes da venda, o imóvel pode ser tomado para pagar o débito.

Existe exceção?

Sim, mas é rara e técnica.

A única exceção ocorre quando o vendedor possui outros bens ou valores suficientes para quitar integralmente a dívida, sem precisar daquele imóvel. Se isso não existir, ou não for comprovado, o risco recai totalmente sobre o comprador.

Foi exatamente isso que o STJ consolidou após a entrada em vigor da Lei Complementar 118/2005: a fraude, nesses casos, é presumida por lei, e não depende de má-fé.

Em resumo:

• Dívida ativa não aparece na matrícula do imóvel

• Boa-fé não protege o comprador

• O problema pode surgir anos depois da compra

• Quem paga o prejuízo, quase sempre, é quem comprou

Você pode juntar dinheiro por anos, fazer o “maior negócio da sua vida” e, de repente, descobrir que o imóvel nunca foi realmente seu ao comprar imóvel de quem está na dívida ativa.

Tudo porque ninguém analisou quem era o vendedor, quando surgiu a dívida e se havia risco oculto.

- Imóvel não se compra no impulso.

- Matrícula limpa não significa negócio seguro.

Antes de assinar qualquer contrato, contrate um advogado especialista em negociações imobiliárias.

É infinitamente mais barato pagar por uma análise jurídica agora do que perder o imóvel e o dinheiro depois.

No mercado imobiliário, quem economiza com advogado paga mais caro.

REsp nº 1.141.990/PR