Comprar imóvel de empresário individual sem assessoria? Você pode perder o imóvel

Comprar um imóvel é uma das decisões financeiras mais importantes da vida. Por isso, é natural que o comprador procure verificar a documentação antes de fechar o negócio.

Mas você sabia que um imóvel pode ser penhorado por dívidas do antigo proprietário, mesmo que sua matrícula esteja limpa e o vendedor apresente certidões negativas?

Em maio de 2026, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou um caso que demonstra exatamente esse risco. Uma empresa adquiriu um imóvel de um empresário individual e, anos depois, viu a propriedade envolvida em uma execução fiscal por dívidas do vendedor.

O julgamento serve de alerta: não basta verificar se a documentação do imóvel parece estar em ordem. É necessário investigar também a situação jurídica e patrimonial de quem está vendendo.

O que aconteceu no caso julgado pelo STJ?

No Recurso Especial nº 2.173.311/PE, o STJ analisou uma negociação imobiliária realizada em maio de 2017.

O vendedor era empresário individual e possuía dívidas tributárias inscritas em dívida ativa desde 2016, vinculadas ao CNPJ de sua atividade empresarial.

A compradora alegou ter tomado as cautelas necessárias, consultando a matrícula imobiliária e obtendo certidões negativas em nome do CPF do vendedor.

Entretanto, havia um problema: as dívidas estavam vinculadas ao CNPJ do empresário, e não ao seu CPF.

Somente em fevereiro de 2023, quase seis anos após a negociação, o CPF do vendedor foi incluído na execução fiscal.

Apesar das alegações de boa-fé da compradora e da ausência de penhora registrada na matrícula quando da aquisição, o STJ manteve o reconhecimento da fraude à execução fiscal.

Na prática, isso significa que o imóvel continuou sujeito à cobrança judicial das dívidas tributárias do antigo proprietário, com risco de penhora e alienação judicial.

Por que comprar imóvel de empresário individual ou MEI exige atenção?

Muitas pessoas acreditam que, por possuir um CNPJ, o empresário tem seu patrimônio pessoal separado das dívidas da atividade empresarial.

Isso não é verdade quando se trata de empresário individual ou microempreendedor individual (MEI).

Nessas modalidades, não existe uma personalidade jurídica distinta da pessoa física que proporcione separação patrimonial. Assim, imóveis particulares do empresário podem responder por dívidas de sua atividade.

Além disso, o artigo 185 do Código Tributário Nacional estabelece uma regra rigorosa: a venda de bens após a inscrição de débito tributário em dívida ativa presume-se fraudulenta, salvo quando o devedor mantém bens ou rendas suficientes para quitar integralmente a dívida.

Segundo o entendimento do STJ, nas situações abrangidas por essa regra, a boa-fé do comprador e a ausência de penhora registrada não são suficientes para afastar a fraude à execução fiscal.

Portanto, consultar apenas a matrícula do imóvel e as certidões emitidas em nome do CPF do proprietário pode deixar de revelar riscos importantes.

Isso não significa que toda compra de imóvel pertencente a empresário individual seja perigosa ou fraudulenta. O risco depende da situação jurídica e patrimonial do vendedor, que deve ser investigada antes da negociação.

Como saber se um imóvel é seguro para comprar?

É justamente para identificar esses riscos que existe a due diligence imobiliária, também conhecida como auditoria jurídica imobiliária.

Trata-se de uma investigação preventiva que vai além da simples conferência dos documentos apresentados pelo vendedor.

Comprar imóvel de empresário individual sem assessoria? Você pode perder o imóvel.

O julgamento do STJ demonstra que uma compra aparentemente regular pode esconder problemas capazes de comprometer o patrimônio do adquirente.

Por isso, a análise jurídica deve ser realizada preferencialmente antes da assinatura do compromisso de compra e venda e do pagamento de qualquer sinal ou entrada.

A due diligence imobiliária não elimina absolutamente todos os riscos, mas permite identificar situações que poderiam passar despercebidas e avaliar medidas para proteger o comprador.