Como o comprador de um imóvel alugado pode assumir a posse?

Ao comprar um imóvel alugado, o novo proprietário pode imaginar que a simples compra já lhe dá o direito imediato de tomar posse. Mas não é bem assim! Existe um caminho jurídico específico para isso, e entender os procedimentos corretos pode evitar dores de cabeça e desgastes desnecessários.

Nos termos da Lei n. 8.245/1991, art. 5º, o meio processual adequado para o adquirente obter a posse direta do imóvel é a ação de despejo. Isso ocorre porque a venda do imóvel durante a vigência do contrato de locação não extingue automaticamente a relação locatícia, que continua válida. O comprador assume a posição do antigo locador e pode optar por manter o contrato ou encerrá-lo.

A legislação estabelece que o comprador pode denunciar (encerrar) o contrato de locação no prazo de 90 dias, contados a partir do registro do título aquisitivo (escritura de compra e venda, contrato de promessa de cessão ou compromisso de compra e venda...).

Importante destacar que a efetiva transferência da propriedade não é condição indispensável para que o comprador possa ingressar na posse do imóvel. Basta que o título aquisitivo esteja devidamente registrado na matrícula do imóvel, possibilitando a denúncia (encerramento) do contrato pelo compromissário comprador ou cessionário (artigo 8º, § 1º da Lei n. 8.245/1991).

Contudo, é importante saber que se o contrato de locação contiver cláusula de vigência devidamente averbada na matrícula do imóvel, o comprador é obrigado a respeitá-lo até o término estipulado, não podendo encerrar a locação de imediato. A cláusula de vigência tem uma redação similar a esta: "o presente contrato permanecerá em pleno vigor e eficácia mesmo em caso de alienação do imóvel a terceiros, os quais deverão respeitar integralmente o prazo aqui estipulado".

Por outro lado, se não houver essa cláusula ou se ela não estiver averbada na matrícula, o comprador pode exercer seu direito de encerrar a locação, notificando o inquilino dentro do prazo de 90 dias a partir do registro da compra. O locatário, então, terá 90 dias para desocupar o imóvel, contados da data do recebimento da notificação. Caso o comprador não realize a notificação dentro desse período, ele será obrigado a respeitar integralmente o contrato de locação até seu prazo final. Se, por outro lado, devidamente notificado, o inquilino não sair voluntariamente dentro dos 90 dias após receber a notificação, o comprador deverá ajuizar a ação de despejo ter posse do imóvel.

Se você adquiriu um imóvel alugado e deseja assumir sua posse, a consultoria de um advogado especializado em Direito Imobiliário é essencial para garantir um procedimento adequado e seguro.

E você, locatário, se acredita que o novo proprietário está abusando de seu direito ou tentando despejá-lo de forma indevida, também precisa de orientação jurídica. Proteja seus direitos e busque o suporte de um advogado especializado!