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Comissão do Leiloeiro: Arrematante Pode Recuperar o Valor Pago no Leilão Judicial
Quem participa de leilão judicial já está acostumado com uma regra antiga: além do valor do imóvel, é preciso pagar também a comissão do leiloeiro. Normalmente, essa comissão gira em torno de 5% do lance e sempre foi tratada como um custo inevitável da arrematação.
Mas agora surgiu uma segurança extremamente importante para arrematantes de imóveis em leilão judicial.
O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), em julgamento vinculante, decidiu que o arrematante continua pagando a comissão do leiloeiro, porém poderá recuperar esse valor dentro da própria execução judicial, desde que exista saldo excedente após o pagamento da dívida e das despesas do processo.
E isso muda bastante coisa na prática.
O que aconteceu?
O tema gerava muita discussão dentro do próprio TJSP.
Alguns juízes entendiam que, se o edital do leilão dissesse que a comissão era do arrematante, então este deveria suportar esse custo sozinho, sem direito a reembolso.
Outros julgadores entendiam que, havendo sobra de dinheiro na execução, seria possível devolver ao arrematante a comissão paga ao leiloeiro.
Diante dessa divergência, o TJSP julgou um IRDR (Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas) justamente para uniformizar o entendimento de todos os juízes do Estado de São Paulo.
O que o TJSP decidiu?
O Tribunal fixou uma tese vinculante, ou seja: os juízes do Estado de São Paulo devem seguir esse entendimento daqui para frente.
O TJSP decidiu basicamente quatro pontos:
A comissão do leiloeiro continua sendo paga inicialmente pelo arrematante;
Se sobrar dinheiro na execução após pagamento da dívida e das despesas do processo, a comissão pode ser devolvida ao arrematante;
Isso pode ocorrer mesmo que o edital do leilão não diga nada sobre essa devolução;
A análise deve ser feita pelo juiz da execução.
Em outras palavras: o arrematante continua obrigado a pagar a comissão no momento do leilão, mas agora existe segurança jurídica muito maior para pedir a restituição posteriormente.
Por que essa decisão é tão importante?
Porque, na prática, muitos imóveis são vendidos por valor superior à dívida executada.
Imagine um exemplo simples:
Dívida executada: R$ 300 mil
Imóvel arrematado por: R$ 500 mil
Comissão do leiloeiro: R$ 25 mil
Antes dessa decisão, muitos arrematantes acabavam arcando definitivamente com esses R$ 25 mil, mesmo existindo sobra financeira dentro do processo.
Agora, o TJSP reconheceu que, existindo excedente, o arrematante pode pedir a restituição da comissão paga.
Isso reduz significativamente o custo real da arrematação.
O Tribunal falou em “enriquecimento sem causa”
E esse foi um dos pontos mais interessantes do julgamento.
O TJSP afirmou que não faria sentido o executado receber integralmente o saldo excedente sem suportar uma despesa necessária da própria execução judicial.
Segundo o Tribunal, isso poderia gerar enriquecimento sem causa.
Ou seja: se o devedor deu causa ao processo executivo, faz sentido que os custos necessários da expropriação recaiam, ao final, sobre o patrimônio executado, e não definitivamente sobre quem arrematou o bem em leilão.
Mesmo sem previsão no edital?
Sim.
Muitos pedidos eram negados porque o edital do leilão não previa expressamente a restituição da comissão. Mas o TJSP decidiu que isso não impede a devolução.
O Tribunal entendeu que a Resolução nº 236/2016 do CNJ possui força vinculante e pode ser aplicada mesmo sem reprodução literal no edital.
A devolução é automática?
Não.
O próprio TJSP deixou claro que a restituição depende de análise do juiz da execução.
Além disso, precisam existir alguns requisitos:
saldo excedente na execução;
inexistência de prejuízo a terceiros;
respeito à ordem de preferência dos créditos.
Portanto, cada caso ainda precisa ser analisado individualmente.
O que muda na prática para quem compra imóveis em leilão?
Muda muito.
Essa decisão traz mais previsibilidade para investidores.
Na prática, o custo efetivo da arrematação pode diminuir bastante em determinadas situações, especialmente em imóveis vendidos por valor superior ao débito executado.
Além disso, o julgamento reduz uma insegurança enorme que existia no mercado de leilões judiciais no Estado de São Paulo.
Atenção: muitos arrematantes ainda perdem dinheiro por desconhecimento
Muita gente participa de leilão judicial sem fazer análise jurídica adequada.
E isso é perigoso.
Um imóvel aparentemente barato pode se transformar em um enorme problema jurídico quando não há análise técnica adequada.
Por isso, antes de participar de qualquer leilão judicial, o ideal é que toda a documentação seja analisada por advogado.
Se você pretende arrematar imóvel em leilão judicial, deseja recuperar comissão paga ao leiloeiro ou precisa de análise completa da execução, procure um advogado. Uma análise preventiva pode evitar prejuízos enormes e aumentar significativamente a segurança do investimento.
