Tribunal de Justiça de São Paulo
Adquirente pode ser responsável pela taxa de manutenção de loteamento devida pelo proprietário anterior
IRDR nº 2239790-12.2019.8.26.0000
Decisão proferida em 22 de julho de 2021
O crédito com origem em rateio de despesas de loteamento de acesso restrito, quando exigível de adquirente de lote por força de vínculo associativo, vínculo contratual, ou em observância ao tema 492 do STF, tem natureza propter rem e permite a penhora de imóvel residencial do devedor.
Em sede de Incidente de Resolução de Demandas Repetitivas, o Tribunal de Justiça de São Paulo – TJ-SP uniformizou seu entendimento sobre a natureza propter rem do crédito oriundo de rateio de despesas de loteamento nos casos em que o crédito existe e é exigível.
Segundo o TJ-SP, o crédito existe e é exigível: (i) quando atende os requisitos dos Temas 492 do STF e 882 do STJ; ou (ii) quando existir previsão contratual sobre o rateio; ou (iii) quando o devedor permanece associado.
Embasado na doutrina, a Corte Paulista entendeu que é a função da obrigação que diz se ela é propter rem ou pessoal. Se a função da obrigação é conservar a res objeto de situação jurídica, seja real ou pessoal, essa obrigação é propter rem.
Ou seja, para o Tribunal, é irrelevante a fonte da obrigação, que pode ser a própria lei, um contrato, um direito real ou mesmo o enriquecimento sem causa. O importante é o crédito ter sua causa na titularidade de um direito real do sujeito passivo da obrigação.
Pelas associações de moradores em loteamentos fechados são prestados serviços de fornecimento de água, manutenção da rede elétrica, limpeza, conservação das vias internas e calçadas, segurança e portaria do empreendimento. Embora não se qualifiquem tecnicamente como benfeitorias realizadas no próprio imóvel, sem dúvida vêm em seu proveito, o conservando, melhorando, potencializando seu uso e provocando sua valorização. Isso, segundo o TJ-SP, é o que basta para qualificar juridicamente a obrigação como propter rem, sem a necessidade de recorrer a qualquer outro argumento.
Assim, foi uniformizado o entendimento do TJ-SP no sentido de que: se o adquirente do lote é proprietário ou promissário comprador imitido na posse, e se o crédito de rateio de despesas é exigível (porque se encaixa nos Tema 492 STF e Tema 892 do STJ), a obrigação é propter rem.
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