1ºVRP-SP – Averbar caução em imóvel é exclusividade das locações. Nos demais contratos, a garantia deve ser formalizada como hipoteca ou alienação fiduciária.
Processo nº 1100840-31.2019.8.26.0100
O processo acima se trata de um pedido de providências formulado em face do Oficial do 14º Registro de Imóveis da Capital, onde o interessado pleiteou a averbação de um instrumento particular de caução sobre um imóvel, para a garantia das obrigações especificadas no instrumento.
Esclareceu o Registrador, que o referido título foi qualificado negativamente, tendo em vista que a garantia de caução de bem imóvel é exclusiva nos contratos de locação, nos termos do art. 37, I da Lei nº 8.245/91, logo, as partes deverão optar pela instituição de hipoteca ou alienação fiduciária do imóvel, bem como para a validade do negócio jurídico, deve ser lavrada escritura pública perante o Tabelião de Notas, em razão do valor da dívida, nos termos do art. 108 do Código Civil.
O Juízo da 1º Vara de Registros Públicos de São Paulo deu razão ao Registrador.
A averbação de caução em bem imóvel é possível exclusivamente na hipótese de locação, prevista excepcionalmente em lei especial (Lei nº 8.245/91, art. 38, § 1º). Nos demais casos, deve ser formalizada como hipoteca, passível de registro.
O magistrado ressaltou que, de conformidade com o art. 38, § 1º, a caução não se confunde com a hipoteca, cuidando-se de modalidade de garantia criada pela lei e que, de acordo com o art. 40, inc. III, da Lei do Inquilinato, não impede a alienação. Apenas dá publicidade à eventual interessado de que aquele bem foi dado em garantia no contrato de locação, arcando eventualmente com as consequências dela.
Diante do montante envolvido no instrumento particular (crédito de mais de meio milhão de reais), é imprescindível a instrumentalização do ato por escritura pública.
O Juízo concluiu que se a pretensão é envolver a constituição de um direito real, será necessária a apresentação de uma escritura pública de hipoteca (art. 108 do CC), ocasião em que o Registrador praticará o registro do título (art. 167, I, item 1 da Lei de Registros Públicos).