TJ-SP – Venda de frações ideais não configura, prontamente, fraude a legislação do parcelamento do solo.
Apelação Cível nº 1001042-24.2018.8.26.0362
EMENTA: REGISTRO DE IMÓVEIS – Dúvida julgada procedente – Fração ideal de lote urbano – Venda de frações ideais, realizadas há mais de 20 anos, a que não estão vinculadas medidas específicas, ou outros elementos que permitam identificar parcela certa e determinada do solo – Constatação da existência de parcelamento irregular do solo que, in casu, não decorre dos elementos estritamente registrários – Registro viável – Recurso provido, com observação. (negritei)
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Trata-se de apelação interposta contra sentença que julgou procedente a dúvida suscitada em razão da recusa do Oficial de Registro de Imóveis de Mogi Guaçu em registrar escritura de compra e venda de fração ideal correspondente a 20% de um imóvel urbano, por considerar demonstrada a implantação de parcelamento irregular do solo.
O apelante alegou que existe condomínio voluntário constituído pela venda de frações ideais promovida pelos proprietários originais desde 1993, quando dividiram o imóvel em cinco frações ideais e venderam para adquirentes distintos e, ainda, em razão de posteriores divisões decorrentes de sucessões hereditárias.
Disse que a existência de condomínio voluntário não implica em irregularidade e que os condôminos utilizam o imóvel observando a indivisão existente. Asseverou que não houve ânimo de fraudar a legislação relativa ao parcelamento do solo.
O TJSP entendeu que, no caso, a análise dos elementos estritamente registrários não permitiu reconhecer que as alienações das frações ideais correspondentes a 20% do imóvel constituíram forma de ocultar parcelamento do solo realizado sem observação das normas que o regem.
Isso porque não houve vinculação de área certa à cada fração ideal por meio de indicação de medidas perimetrais, ou de área total calculada em metros quadrados.
Ademais, do registro não decorre que os coproprietários das frações ideais de 20% do imóvel não mantêm relacionamento, de parentesco ou de amizade, que justifique a formação do condomínio voluntário.
Mais que isso, não há notícia de fato que tenha ensejado o uso da venda de fração ideal para burlar a legislação relativa ao parcelamento do solo urbano, pois a matrícula não contém averbação de restrição urbanística convencional e não foi noticiada a existência de legislação municipal que impeça o desdobro do imóvel em cinco novas áreas.
Assim, entendeu o TJSP que, neste caso concreto, não incide a restrição decorrente da orientação, com força normativa, contida no acórdão prolatado pelo Conselho Superior da Magistratura na Apelação Cível nº 72.365-0/7, em que decidido que o fato de o registrador se limitar à análise dos elementos tabulares ou expressamente constantes do título não se presta para: “...viabilizar a fraude às normas cogentes que disciplinam o uso e o parcelamento do solo”.
Referida orientação deve ser aplicada sempre que for possível verificar, a partir da análise dos elementos registrários, o uso do instituto do condomínio voluntário para fraudar as normas que regem o parcelamento do solo, porque são de natureza cogente.
PC: parcelamento do solo urbano * venda de frações ideais
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