STJ - Locador pode exigir aluguéis vencidos durante ação revisional.
REsp nº 1.714.393 – SP
EMENTA: RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO. EMBARGOS DO DEVEDOR. PRETENSÃO DOS LOCADORES DE EXIGIR OS ALUGUÉIS VENCIDOS NO CURSO DO PROCESSO. VALOR DO ALUGUEL ESTABELECIDO EM AÇÃO REVISIONAL. OBRIGAÇÃO CERTA, LÍQUIDA E EXIGÍVEL. JULGAMENTO: CPC/73. 1. Ação de embargos à execução ajuizada em 12/06/2007, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 06/12/2012 e atribuído ao gabinete em 26/08/2016. 2. O propósito recursal é dizer sobre a possibilidade de inclusão, na execução em que oferecidos estes embargos do devedor, dos aluguéis vencidos no curso do processo, com base no valor da locação que foi fixado em ação revisional. 3. Uma vez arbitrado o valor do aluguel – seja o provisório e/ou o definitivo – revela-se o crédito do locador certo quanto à sua existência, líquido quanto ao seu valor, bem como exigível, desde a citação na ação revisional. 4. O arbitramento do aluguel provisório faz nascer, num primeiro momento, a obrigação do locatário de pagá-lo no vencimento, a partir da citação, e, por conseguinte, o direito do locador de exigi-lo, tão logo constatada eventual mora. E a fixação do aluguel definitivo em quantia inferior à do aluguel provisório, num segundo momento, faz surgir para o locatário o direito à repetição do indébito, relativamente às parcelas pagas depois da citação, ou à compensação da diferença com os aluguéis vincendos. 5. A interpretação dada ao art. 69 da Lei 8.245/91 não pode se tal que prejudique o direito do locador de receber, desde logo, os aluguéis que lhe são devidos, condicionando o seu exercício ao trânsito em julgado da ação revisional. 6. As diferenças às quais alude o art. 69 da mesma lei dizem respeito ao quanto o valor do aluguel provisório, cobrado antecipadamente, é maior ou menor que o valor do aluguel definitivamente arbitrado, resultando essa operação matemática de subtração em um crédito para o locador, se este for maior que aquele, ou para o locatário, na hipótese contrária. 7. A eventual existência desse crédito, no entanto, não fulmina a pretensão dos locadores de executar os aluguéis devidos pela locatária desde a citação na ação revisional, tal qual decidiu o Tribunal de origem. 8. Recurso especial conhecido e desprovido. (negritei)
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Com base no valor locatício arbitrado provisoriamente em ação revisional, os locadores de um imóvel comercial executaram o contrato para receber da locatária um mês de aluguel devido. Posteriormente, o pedido inicial foi alterado para incluir os aluguéis que venceram durante o processo.
O aluguel definitivo foi fixado, posteriormente, em quantia inferior à do aluguel provisório.
Sustentou a locatária que não poderiam os locadores, depois da citação na execução de título extrajudicial, alterar o pedido de cobrança do valor de R$ 11.520,00 para R$ 319.462,96, pois não se trata de situação em que se aplica, pura e simplesmente, o disposto no art. 290 do CPC [de 1973], haja vista que a obrigação não é líquida, certa, nem exigível, porque pendia de julgamento definitivo a ação revisional de aluguel.
O propósito recursal, assim, foi dizer sobre a possibilidade de inclusão, na execução, dos aluguéis vencidos no curso do processo, com base no valor da locação que foi fixado em ação revisional.
O STJ entendeu que é possível essa inclusão, pois uma vez arbitrado o valor do aluguel – seja o provisório e/ou o definitivo – revela-se o crédito do locador certo quanto à sua existência, líquido quanto ao seu valor, bem como exigível, desde a citação na ação revisional.
No que tange à ação revisional de aluguel, rezam os arts. 68 e seguintes da Lei nº 8.245/91 que o aluguel provisório é devido desde a citação e o fixado na sentença, igualmente, retroage à citação, de modo que a eventual diferença entre um e outro será exigível a partir do trânsito em julgado da decisão que fixar o novo aluguel e deve ser objeto de execução nos próprios autos.
Sobre essa questão, leciona Sylvio Capanema de Souza, cabe execução, para que o locador reclame o pagamento do aluguel provisório.
Se o aluguel definitivo for superior ao provisório, como ocorre quase sempre, o locatário pagará as diferenças apuradas e corrigidas, ao final da ação, e nos mesmos autos.
Se for inferior, poderá o locatário reclamar, em ação própria, de repetição de indébito, a devolução das diferenças pagas a maior, também corrigidas, podendo ainda haver a compensação com as parcelas vincendas, se assim ajustarem as partes.
Se o pedido for julgado improcedente, também se valerá o locatário dos mesmos mecanismos, para recuperar o que pagou indevidamente. (A Lei do Inquilinato comentada. 10ª ed. Rio de Janeiro: Forense, 2017. p. 384 – sem grifos no original)
É dizer, uma vez arbitrado o valor do aluguel – seja o provisório e/ou o definitivo – revela-se o crédito do locador certo quanto à sua existência, líquido quanto ao seu valor, bem como exigível, desde a citação na ação revisional.
No caso concreto, julgado no recurso especial aqui em comento, o arbitramento do aluguel provisório foi de R$ 11.520,00, o que fez nascer, num primeiro momento, a obrigação da locatária de pagá-lo no vencimento, a partir da citação, e, por conseguinte, o direito dos locadores de exigi-lo, tão logo constatada eventual mora.
A fixação do aluguel definitivo em quantia inferior à do aluguel provisório – R$ 8.806,84 –, num segundo momento, fez surgir para a locatária o direito à repetição do indébito, relativamente às parcelas pagas depois da citação, ou à compensação da diferença com os aluguéis vincendos.
Com efeito, a interpretação dada ao art. 69 da Lei 8.245/91 não pode ser tal que prejudique o direito dos locadores de receberem, desde logo, os aluguéis que lhe são devidos, condicionando o seu exercício ao trânsito em julgado da ação revisional.