Faz alguns anos que o locador não reajusta o aluguel. Agora ele está cobrando todo o retroativo. Ele pode fazer isso?

Respondo à questão de forma genérica. Todo caso concreto deve ser analisado por um advogado de sua confiança.

Em regra, mesmo que o locador não tenha exercido o direito de reajustar os aluguéis durante anos, ele pode notificar o locatário para reajustar os próximos aluguéis, se o contrato prever o reajuste anual.

Os aluguéis dos anos anteriores, que deixou de reajustar, não poderão ser reajustados e cobrados do locatário, já que o locador já deu a quitação. Contudo, impedir o locador de reajustar os próximos aluguéis pode provocar desequilíbrio no vínculo contratual, pois haveria o congelamento do valor restante da relação locatícia (STJ).

Penso que esse entendimento depende do tempo restante do contrato. A falta do reajuste do aluguel dos cinco primeiros anos de uma locação de dez anos de duração, por exemplo, não impede o locador de reajustar os próximos cinco anos, mas, esse mesmo contrato, sem o reajuste de nove anos, não poderia ser reajustado no décimo, já que a inércia do locador durante, praticamente, toda a relação contratual, gerou para o locatário a legítima expectativa de que os aluguéis não mais seriam ajustados (aplicação do instituto chamado supressio).

Resumindo: O aluguel não pode ser reajustado retroativamente, já que houve a quitação da obrigação do locatário. Os próximos aluguéis poderão, em regra, serem reajustados, após notificação do locatário, sob pena de desequilíbrio da relação contratual.