O imóvel que comprei acaba de ser arrematado por um terceiro em um leilão, por conta de dívidas do vendedor. Eu não registrei o contrato. Vou mesmo perder esse imóvel?

Respondo à questão de forma genérica, sem levar em consideração as diversas peculiaridades de casos como este, que devem ser analisadas por um advogado de sua confiança.

A arrematação pode ser impugnada nos próprios autos da execução, mediante petição do interessado, ou até mesmo invalidada pelo juiz caso haja nulidade. A exceção a essa orientação, entretanto, tem lugar quando já houver sido expedida a carta de arrematação.

Nessa hipótese a desconstituição da arrematação deve ser pleiteada na via própria, isto é, por meio de ação anulatória.

Se o compromisso de compra e venda não foi levado à registro, a formalidade considerada essencial pela lei ao negócio realizado está ausente. Se não há registro, não se pode admitir que o contrato seja oponível ao terceiro de boa-fé que arremata judicialmente o imóvel e promove, nos estritos termos da lei, o registro da carta de arrematação.

Antes do registro imobiliário do contrato, há apenas direito pessoal ou obrigacional entre as partes que o firmaram. Apenas com a efetivação do registro que passa a existir um direito oponível perante terceiros com relação à transferência do domínio do imóvel.

Dessa forma, em regra, não tem como fazer prevalecer o direito pessoal do compromissário comprador que não registrou seu contrato, sobre o direito real do arrematante do imóvel.

Mas, como mencionei, há diversas peculiaridades que devem ser analisadas caso a caso.