CSM-SP – É possível registrar contrato de locação com cláusula de vigência sem anuência do credor fiduciário.

Apelação Cível nº 1060989-19.2018.8.26.0100

EMENTA: REGISTRO DE IMÓVEIS – Imóvel objeto de alienação fiduciária – Contrato de locação por prazo superior a um ano, sem concordância expressa do credor fiduciário – Registro de cláusula de vigência – Possibilidade – Contrato ineficaz somente em relação ao credor fiduciário e aos seus sucessores, mas eficaz entre as partes da locação e, a partir de seu registro, em relação a terceiros – Dúvida julgada procedente – Recurso provido.

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Trata-se de recurso interposto contra sentença que julgou a dúvida procedente e manteve a recusa do 13º Oficial de Registro de Imóveis da Comarca de São Paulo em promover o registro de contrato de locação, para efeito de vigência, porque o credor que recebeu o apartamento em alienação fiduciária em garantia não anuiu com a locação que foi contratada com prazo superior a um ano.

O art. 37-B da Lei nº 9.514/97 dispõe que a locação ou a prorrogação da locação de imóvel alienado fiduciariamente, contratada por prazo superior a um ano, é ineficaz em relação ao credor fiduciário e aos seus sucessores que não tiverem manifestado concordância por escrito:

Art. 37-B. Será considerada ineficaz, e sem qualquer efeito perante o fiduciário ou seus sucessores, a contratação ou a prorrogação de locação de imóvel alienado fiduciariamente por prazo superior a um ano sem concordância por escrito do fiduciário.

Por força de expressa disposição legal, os limites dessa restrição incidem no plano da eficácia do negócio jurídico em relação ao credor fiduciário e aos seus sucessores, não importando em sua invalidade, nem em ineficácia quanto às partes da locação (locador e locatário) e aos terceiros estranhos à alienação fiduciária.

Considerado o negócio jurídico nos planos da validade e eficácia, é o contrato de locação válido e eficaz em relação às partes que o celebraram, ou seja, locadora e locatária, e deve ser registrado para ter eficácia perante terceiros no que se refere à cláusula de vigência.

Portanto, ainda que seja promovido o registro da cláusula de vigência, o contrato de locação permanecerá ineficaz em relação ao credor fiduciário e aos seus sucessores em razão do art. 37-B da Lei nº 9.514/97.

O Conselho Superior da Magistratura considerou, assim, que a ineficácia do contrato de locação não impede o seu registro, pois não interfere no plano da validade e é necessário para que a cláusula de vigência produza efeitos perante todos os demais terceiros, excetuados o credor fiduciário e os seus sucessores.